[단독] ‘30년 이상’ 오피스만 40%...낡아가는 서울 업무지구

강남·여의도 등 3대 업무지구
오피스 빌딩 노후 건물 40%
10년 미만 오피스는 10% 불과
日도쿄 신축 20% 육박해 상반

서울시청 근처에 낙후 오피스 건물들이 자리하고 있다. [김호영 기자]

서울 주요 업무지구 오피스 빌딩 2채 중 1채는 30년 이상 노후했다. ‘신축, 대형, 고스펙’ 오피스를 선호하는 최근 트렌드를 따라가지 못해 서울의 도시 경쟁력도 후퇴하고 있다.

3일 부동산 개발업계와 건축행정시스템 세움터에 따르면 서울 도심·강남·여의도 대형(연면적 3만3000㎡ 이상) 오피스 빌딩의 38.9%(1055만7441㎡ 중 410만6611㎡)가 30년 이상 된 노후 건물인 것으로 조사됐다.

반면 10년 미만 신축 오피스 빌딩은 10.2%(면적 기준)에 불과했다. 일본 도쿄의 10년 미만 오피스 비중(19%)이 40년 이상 된 오피스(18%)를 앞지른 것과 대비된다.

복합개발로 신축 빌딩이 늘고 있는 일본 도쿄 마루노우치 전경. [도쿄 = 이승훈 특파원]

서울 주요 업무지구에서 연면적 10만㎡ 이상의 ‘프라임(초대형) 오피스’가 차지하는 비중도 0.6%에 불과했다. 도쿄, 뉴욕 등 주요 글로벌 도시는 중심 업무지구 내 프라임 오피스 비중이 5~10% 수준에 달하는 점과 비교하면 턱없이 낮다.

기업들의 임대수요는 신축 오피스에 몰리고 있다. 게임, 소프트웨어 등 정보기술(IT) 기업과 인공지능(AI) 기업 등 4차 산업혁명 관련 기업이 늘며 개발자 등 임직원이 도심 내 새 오피스를 선호하기 때문이다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 올 1분기 기준 오피스 임차 이유로 ‘면적 확대·쾌적한 환경(41%)’이 가장 많이 꼽혔다.

한 개발업체 대표는 “최근 기업들 트렌드는 1인당 사용하는 사무 공간이 예전보다 훨씬 넓어졌다”며 “휴게공간 등 공용 시설 필요성도 올라갔고, 엘리베이터 등 건물의 기반 시설 기능도 점점 중요해지고 있다”고 말했다.

신축 대형 오피스에 대한 수요 증가와 공급 부족으로 임대료는 상승곡선을 그리고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 지난해 4분기 도심 대형 오피스(3만3000㎡ 이상)의 실질 임대료(3.3㎡ 기준)는 1년 전보다 6.91% 오른 11만원이었다. 강남(12.74%)과 여의도(16.03%)도 오름폭이 컸다. 초대형 오피스(연면적 10만㎡ 이상)의 3.3㎡당 임대료는 16만원을 넘어섰다.

임동수 CBRE 대표는 “쾌적한 업무 환경을 선호하는 것은 세계적인 트렌드”라며 “서울 도시경쟁력을 위해서라도 대형 신축 오피스의 공급이 계속돼야 한다”고 말했다.