[단독] 낡아가는 서울 오피스 '30년 이상' 건물이 40%

10년 미만 신축은 10% 불과
20% 육박 日 도쿄와 대조적
도시 글로벌 경쟁력 '적신호'

◆ 낡아가는 서울 오피스 ◆

서울 주요 업무지구 오피스 빌딩 2채 중 1채는 30년 이상 된 노후 건물이다. '신축, 대형, 고스펙' 오피스를 선호하는 최근 트렌드를 따라가지 못해 서울의 도시 경쟁력이 후퇴하고 있다.

9일 부동산 개발업계와 건축행정시스템 세움터에 따르면 서울 도심·강남·여의도의 대형(연면적 3만3000㎡ 이상) 오피스 빌딩 가운데 38.9%(1055만7441㎡ 중 410만6611㎡)가 30년 이상 된 노후 건물로 조사됐다.

반면 10년 미만 신축 오피스 빌딩은 10.2%(면적 기준)에 불과했다. 일본 도쿄에서 10년 미만 오피스 비중(19%)이 40년 이상 된 오피스(18%)를 앞지른 것과 대비된다.

서울 주요 업무지구에서 연면적 10만㎡ 이상인 '프라임(초대형) 오피스'가 차지하는 비중도 0.6%에 불과했다. 도쿄, 뉴욕 등 주요 글로벌 도시에서 중심업무지구 내 프라임 오피스 비중이 5~10% 수준에 달하는 점과 비교하면 턱없이 낮다.

기업들의 임대수요는 신축 오피스에 몰리고 있다. 게임, 소프트웨어 등 정보기술(IT) 기업과 인공지능(AI) 기업 등 4차 산업혁명 관련 기업이 늘면서 개발자, 임직원 등이 도심 내 새 오피스를 선호하기 때문이다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 오피스 임차 이유로 '면적 확대·쾌적한 환경'(41%·올 1분기 기준)이 가장 많이 꼽혔다.

신축 대형 오피스에 대한 수요 증가와 공급 부족으로 임대료는 상승 곡선을 그리고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 지난해 4분기 도심 대형 오피스 빌딩의 실질 임대료는 1년 전보다 6.91% 오른 3.3㎡당 11만원이었다. 강남(12.74%)과 여의도(16.03%)도 오름 폭이 컸다. 초대형 오피스는 3.3㎡당 임대료가 16만원을 넘어섰다.

임동수 CBRE 대표는 "쾌적한 업무 환경을 선호하는 것은 세계적 트렌드"라며 "서울 도시 경쟁력을 높이기 위해서라도 대형 신축 오피스 공급이 계속돼야 한다"고 말했다.

[손동우 기자]