“분양 심리 살아나나 했더니, 대출 현실에 다시 멈칫”.. 서울·경기만 ‘들썩’, 지방 ‘혼조세’

이재명 정부 추경·금리 인하에 기대감.. 서울 121.2로 급등
강원 등 24.2p 뛰었지만, 세종·울산 등 되레 급락
미분양 역대급, 규제는 본격화.. ‘6·27 대책’ 여파, 하반기 변수로

회복일까, 착시일까.
7월 전국 아파트 분양 전망 지수는 97.0으로, 기준선(100)에 바짝 다가섰습니다.

지난 3월(72.9) 이후 넉 달 연속 상승 흐름을 이어갔지만, 실제 시장의 ‘기초 체력’은 여전히 불확실합니다.

9일 주택산업연구원이 발표한 이같은 수치는 정부의 2차 추가경정예산 편성과 주담대 금리 인하 등 ‘정책 드라이브’에 대한 기대감을 반영한 결과로 해석됩니다.

하지만 설문조사 종료일(6월 27일)은 바로 ‘6·27 대출규제’가 발표된 날입니다.

대출 한도 상한 설정, 만기 단축, 실거주 요건 강화 등 주요 내용은 이번 지수에는 반영되지 않았습니다.

하반기 시장의 진짜 흐름은 아직 드러나지 않은 것으로 풀이되는 이유입니다.

■ 수도권 ‘상승가도’, 서울은 다시 120선 회복

주산연에 따르면 서울의 아파트 분양 전망 지수는 전월 대비 17.5포인트(p) 급등한 121.2를 기록했습니다.

마포·용산·성동 등 인기 지역을 중심으로 가격 상승세가 확산된 영향으로 보고 있습니다.

경기도(112.1), 인천(108.3) 역시 기준선 이상을 유지하며 수도권 평균은 113.9로 나타났습니다.

주산연은 “대선 이후 경기 회복 기대감과 금리 인하, 인기 지역 중심 집값 반등세가 복합적으로 작용했다”고 분석했습니다.

■ 강원 24.2p 급등, 지방선별적 반등.. 세종·울산은 하락

지방은 지역별 온도차가 뚜렷했습니다.

강원(66.7→90.9), 경남(80.0→100.0), 전남(77.8→91.7) 등은 상승했지만, 세종(118.2→92.9), 울산(109.1→86.7), 제주(92.3→88.2)는 하락했습니다.

특히 강원 지역의 급등 흐름은 GTX-B 춘천 연장, GTX-D 원주 신설 계획 등 교통망 확충 기대가 영향을 준 것으로 보고 있습니다.

반면 제주를 비롯해 세종·울산은 전달 고점 이후 하락세로 전환되면서 예외적 흐름을 보였습니다.

■ 분양가 전망은 고공행진.. 건설원가 인상 우려

분양가격 전망 지수는 115.9로 집계되며 4.0p 상승했습니다.

지난 6월 30일부터 민간건축물에 제로에너지 설계 의무가 적용되면서 고성능 자재와 설비 비용이 건설 원가에 반영된 결과로 분석됩니다.

또한 분양물량 전망도 103.1로 6.5p 상승했습니다. 정부가 공급 확대를 기조로 내세우며 PF(프로젝트 파이낸싱) 규제 완화 기대감이 일부 반영된 결과로 보고 있습니다.

■ 미분양 줄었지만 ‘착시’ 가능성도.. 지방 리스크 여전

이번 달 미분양 물량 전망 지수는 92.2로 11.1p 하락했습니다.

주담대 금리 하락과 공급 감소로 인해 미분양 해소 기대가 커졌다는 해석이 나옵니다.

그러나 실제로 준공 후 미분양 주택이 2만 7,000호에 달해, 2013년 6월 이후 최대치를 기록한 상황입니다.

이 가운데 83%가 지방에 몰려, 수요 회복이 동반되지 않으면 하반기 재고 리스크는 여전히 클 것이란 전망입니다.

■ ‘6·27 대책’의 진짜 효과, 이제부터.. 시장 반응 변수 주목

이번 조사는 6월 27일 규제 발표일에 마감돼, 실제 하반기 분양 심리에 미칠 대출 규제 효과는 반영되지 않았습니다.

주산연 측은 “일시적인 매수세 위축과 관망세가 예상된다”며 “‘6·27대책’으로 인한 규제 강화가 하반기 분양 시장에 변수로 작용할 수 있다”고 내다봤습니다.

특히 6억원 상한선 도입과 실거주 요건 강화는 실수요자의 진입 장벽을 높일 수 있다는 지적도 나옵니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자