대출 규제로 갭투자 막히자 ‘전세 승계 매매’로 눈길

정부의 가계부채 관리 강화와 함께 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 주택시장의 유동성 공급이 사실상 차단된다. ‘스트레스 DSR 3단계’는 대출 심사 시 향후 금리 인상 가능성까지 반영해 대출 한도를 산정하는 제도다. 이에 따라 서울 아파트의 약 74%가 주택담보대출(주담대) 한도 제한과 대출 심사 강화의 직접적인 영향권에 들면서 실수요자와 투자자 모두 자금 조달의 어려움을 겪을 것으로 보인다. 사진은 이날 서울의 한 시중은행 대출창구의 모습. 2025.7.1 뉴스1

5일 서울 마포구 대흥동 인근 공인중개사사무소. 지방에서 온 40대 매수자 A 씨는 9억~10억 원대에 살 수 있는 아파트를 찾았다. 인근 아파트값의 절반이 안 되는 가격이었지만, 전세가 낀 매물을 찾아 예산에 맞는 집을 볼 수 있었다. 이곳 공인중개사 B 씨는 “7월 첫째 주에 두 팀이 전세 낀 매물을 찾으러 왔는데 원래 갭투자를 하려던 손님들이었다”고 했다.

최근 정부의 6·27 대출 규제 우회 방법으로 ‘전세 승계 매매’가 주목받고 있다. 이번 규제로 수도권과 규제지역에서 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 금지되면서다. 기존엔 세입자가 전세대출을 받으면 당일 새 집주인이 잔금을 치러 주택의 소유권을 바꾸는 조건으로 대출을 일으킬 수 있었다. 주로 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’에 활용됐는데 이를 차단한 것이다.

하지만 ‘전세 승계 매매’로 거래하면 여전히 갭투자와 같은 효과를 볼 수 있다. 전세 세입자가 있는 집을 거래하는 방식인데 새 집주인은 기존 집주인이 맺은 전세 계약을 그대로 이어받는다. 대신 새 집주인은 매매대금에서 전세금을 뺀 금액만 지불하면 된다.

시장에서도 전세 승계 매매의 입지가 달라지고 있다. 서울 성동구 행당동 인근 공인중개사 C 씨는 “실입주가 되지 않아 일반 매물보다 수요자가 적어 전세가 들어있으면 시세보다 2000만~3000만 원 싸게 나갔다”며 “규제 영향도 있어서 이제는 세를 안았다고 해서 가격이 깎이는 일은 없다”고 했다. 서울 성동구 하왕십리동 인근 공인중개사 D 씨는 “전세 낀 매물이라도 전세가가 낮으면 매매가 부담이 커 손님들이 관심 갖지 않았는데 대출이 막히자 이제 이런 물건까지 찾는 상황”이라고 분위기를 전했다.

거래 절벽 상황에서 전세 승계 매매가 매도 방안으로 제안되기도 한다. 서울 마포구 염리동 인근 공인중개사 E 씨는 “매도자가 집이 팔리지 않을 것을 걱정해서 전세를 먼저 놓고 투자하려는 매수자를 끌어들이자고 제안했다”고 말했다.

김인만 김인만경제부동산연구소장은 “강력한 규제로 시장을 억제하면 편법이 생길 수밖에 없다”며 “일시적으론 가격 안정화가 가능했지만 장기적인 효과를 보려면 공급을 늘릴 수 있는 대책을 동반해야 한다”고 말했다.

임유나 기자 imyou@donga.com