‘분쟁 지옥’ 지역주택조합, 45년만에 ‘수술대’ 오른다

공사비·환불 갈등으로 현장 30%는 분쟁중
지역주택조합 절반은 설립인가도 못 받아
토지확보 요건과 분담금 상한 강화해야

부실 조합 운영과 자금 운영 문제 등으로 분쟁이 잇따르는 지역주택조합(지주택)이 제도 도입 45년 만에 처음으로 수술대에 오른다.

이번 조치는 지역주택조합 문제를 살펴보라는 이재명 대통령의 지시에 따른 것으로, 1980년 제도가 도입된 지 45년 만에 처음 이뤄지는 제도 개편이다.

국토교통부의 실태 조사에서도 10개 현장 중 3개 이상의 조합에서 분쟁이 발생한 것으로 확인되면서, 사업구조 전반에 대한 제도적 재정비가 불가피하다는 지적이 나온다.

지주택 사업은 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하를 소유한 1주택자들이 스스로 조합을 결성해 공동으로 부지를 확보하고, 주택을 건설하는 제도다. 청약통장 가입 없이 일반 분양가보다 싼 값에 주택을 마련할 수 있는 장점이 부각되면서 서민들을 위한 내 집 마련의 한 축으로 주목을 받기도 했다.

하지만 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 하는 등 제도적 어려움이 있는 데다, 시공사와의 갈등으로 조합원 피해까지 속출하는 등 여러 문제가 제기돼 왔다.

8일 국토부에 따르면, 지난해 말 기준, 618개 조합 중 설립인가를 받지 못하고 모집단계에 머물러 있는 조합이 316개(51.1%), 모집신고 후 3년 이상 조합설립인가를 받지 못한 조합이 208개(33.6%)로 집계됐다.

사업 초기 단계인 조합원 모집과 조합설립 인가 과정에서의 부실한 조합운영(52건)과 탈퇴·환불 지연(50건) 때문에 발생하는 분쟁도 많은 것으로 조사됐다.

사업이 본격적으로 추진되는 사업계획승인 이후 단계에서도 조합탈퇴와 환불 지연(13건), 공사비 갈등(11건)이 분쟁의 주요 요인으로 파악됐다.

분쟁이 발생한 조합의 55.1%(103곳)는 조합원 모집 단계에 머물러 있다. 설립 인가를 받은 조합과 사업계획승인을 받은 조합은 각각 42곳(22.5%)으로 집계됐다.

분쟁 조합이 가장 많은 지역은 서울. 110개 서울 지역주택조합 중 64곳(57.3%)이 분쟁을 겪고 있다.

서울 다음으로는 경기(32곳·27.1%)와 광주(23곳·37.1%)에서 지주택 분쟁이 많았다.

국토부는 8월까지 실태 점검을 마무리하고 주요 분쟁사업장을 대상으로 관계기관과의 합동 특별점검을 실시할 계획이다. 조사 결과에 따라 조합 운영의 투명성을 높이는 제도 개선, 비리 조합에 대한 수사 의뢰 조치 등이 이뤄질 것으로 예상된다.

국토부 관계자는 “현황 조사와 실태 점검 등을 통해 제도 및 운영상의 문제점을 면밀히 조사하고, 조사결과 등을 토대로 지주택 사업의 투명성을 제고하고, 분쟁과 갈등을 예방하기 위한 제도 개선 방안을 마련하겠다”고 말했다.

부동산 전문가들은 고질적인 지주택 문제를 해결하려면 △조합원 분담금 상한액 설정 △대행사 자격 강화 △투명한 사업 진행을 위한 정보제공 사이트 확대 등이 필요하다고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 “지역주택조합의 근본적 문제는 제도적 허점과 관리감독의 부재에 있고, 조합원 보호 장치가 미흡해 무분별한 모집이나 자격 미달 대행사 개입, 과도한 추가 분담금 요구같은 분쟁이 반복된다”며 “토지 확보도 미비한 상태에서 무리하게 사업을 추진할 경우 공사비 증액이 빈번히 발생하는 것을 막기 위한 제도가 먼저 만들어져야 한다”고 말했다.

송 대표는 “토지 확보 요건 강화나 조합원 분담금 상한을 설정하는 대책도 정부가 고민할 필요가 있다”고 지적했다. 사업 대행사의 자격을 사전등록하거나 사업단계별로 회계공시를 의무화하는 제도도 투명한 사업 운영에 도움이 될 것으로 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “조합원 동의서 징구 시 사업단계별로 토지소유권 확보 비율을 지금보다 높일 필요가 있다”면서 “지주택 사업현황을 투명하게 살펴볼 수 있는 정보제공 사이트를 확대하는 것도 검토할 필요가 있다”고 말했다.

권준영 기자 kjykjy@dt.co.kr