대출규제 피한 오피스텔, 3년 만에 다시 꿈틀

6·27대책 법적 주택만 적용
'준주택' 오피스텔은 제외돼
아파트 규제 반사효과 기대
3년 만에 매매거래량 최대
임대수익률 7년만에 최고
방이·신당 등 도심선 '신고가'

아파트와 오피스텔이 섞여 있는 양천구 하이페리온 2차 전경. 6·27 대출규제 영향권인 아파트와 달리 오피스텔은 적용 대상에서 제외될 것으로 보인다. 이충우 기자

정부가 지난달 28일부터 고강도 대출규제를 시작하면서 준주택 격인 오피스텔이 과거의 인기를 회복할지 주목된다. 현행 규정대로라면 대출규제를 받지 않기 때문이다. 수년간 침체됐던 서울 오피스텔 거래량이 최근 3년 만에 최대치를 기록 중이다. 수익형 부동산 시장을 좌우하는 금리 인하 기대감이 높아진 데다 공급 감소, 월세 상승에 따른 임대수익률 상승 등이 겹친 결과다.

6일 금융권과 금융당국에 따르면 6·27 대책에 포함된 대출규제는 주택법에 '주택'으로 명시된 건물만 대상으로 한다. 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류된다. 아파트와 빌라, 다가구주택, 다세대주택 등이 모두 주택으로 구분돼 있는 점과 다르다. 금융당국 관계자도 "기본 규정상 오피스텔은 적용 대상이 아니다"고 밝혔다.

이에 따라 이번 대책에서 주택을 대상으로 발표된 '6억원 대출 제한'과 '소유권이전 조건 전세대출 금지' 등도 오피스텔에는 적용되지 않는다는 것이다. 실제 분양 현장에서도 오피스텔 매매 때 활용하는 대출은 오피스텔 담보대출이나 부동산 담보대출 등으로 일반 주택담보대출과 다르게 취급되는 경우가 많다.

전문가들은 6억원 초과 대출 규제 등 때문에 아파트 가격이 눌리면 장기적으로 매수 수요가 오피스텔로 옮겨갈 수 있다고 판단했다. 특히 주거용으로 많이 쓰는 투룸 이상 오피스텔이 효과를 많이 볼 수 있다는 분석이다.

예를 들어 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 오피스텔 전용면적 141㎡(방3+화장실2) 시세는 현재 45억원이다. 오피스텔은 투기과열지구에서 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용받는다. 만일 소득이 충분하다면 20억원 넘게 대출을 받을 수 있다는 얘기다. 반면 비슷한 면적의 타워팰리스 3차 아파트 전용 124㎡는 6억원밖에 대출이 나오지 않는다. 타워팰리스 1~3차는 오피스텔과 아파트가 섞여 있다.

비슷한 구조인 양천구 목동 하이페리온1·2차도 마찬가지다. 하이페리온1차 아파트 전용 138㎡는 시세가 30억원 안팎인데 대출 상한선이 6억원이다. 같이 위치한 하이페리온 1차 오피스텔 전용 137㎡는 시세가 약 25억원인데 주택담보대출 한도가 70%(약 17억5000만원)다. 양천구는 투기과열지구가 아니기 때문이다.

공교롭게도 오피스텔 관련 지표는 새 정부가 구체적인 부동산 정책을 내기 전부터 꿈틀대고 있었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 7월 4일까지 신고된 서울 오피스텔 매매 거래량은 6817건으로, 전년 동기(5799건) 대비 17.6% 증가했다. 2022년 이후 3년 만에 최대다.

가격도 오름세다. KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수(2019년 1월=100)는 올해 1월 123.5에서 6월 124.0으로 5개월 연속 상승 중이다. 중구 황학동 '힐스테이트 청계 센트럴'(522실) 전용 34㎡는 올해 5월 4억4000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 지난해 말 실거래 가격이 3억5800만원이었던 것을 고려하면 6개월 만에 1억원 가까이 뛰었다.

올해 들어 오피스텔 시장이 꿈틀대는 요인으로는 가격 반등 기대감과 임대 수익률 상승이 꼽힌다. KB부동산 집계 기준 올해 5월 수도권 오피스텔 임대수익률은 5.21%로 7년여 만에 최고를 기록했다. 전세사기 등 여파로 '전세의 월세화'가 빨라지면서 월세가 치솟은 결과로 해석된다. 이 밖에 정부가 지난해부터 올해 말까지 준공된 전용 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 소형 오피스텔 구매 시 주택 수에서 제외하겠다고 발표한 것도 호재로 인식되고 있다.

[손동우 기자]