경매 대출도 '6억 룰'… 용산 27억 아파트, 17억에도 안 팔렸다

경락잔금대출에 실거주 요건까지 겹치며 자금력이 부족한 실수요자와 투자자의 경매 접근이 어려워졌다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. /사진=뉴시스

고강도 대출 규제가 경매 시장에도 적용되면서, 투자 이탈의 조짐을 보이고 있다. 자금력이 부족한 투자자는 물론 실수요자도 접근이 어려워졌다. 당국은 경락잔금대출에 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무를 적용, 서울은 사실상 진입이 막혔다.

4일 부동산 업계에 따르면 최근 서울 용산구 이촌동 '강촌아파트' 전용 84㎡가 감정가 17억9200만원에 경매 시장으로 나왔지만 응찰자가 나타나지 않아 유찰됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지의 동일 면적은 지난달 19일 27억원(15층)에 거래됐다.

9억원 이상 저렴한 가격에도 경매 참여자들의 반응이 차가웠다. 다만 이번 경매에 나온 물건은 전용 84㎡의 지분 68㎡를 매각한 형태로 일부 지분만을 확보할 수 있는 구조였다.

정부는 지난달 28일부터 수도권 전역을 대상으로 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한했다. 경매 낙찰자는 6개월 내 해당 주택으로 전입해야 하는 규제도 시행되고 있다. 경매는 실거주 의무가 없지만 경락잔금대출을 이용해 매수금을 마련하는 경우 예외이다.

서울 아파트 가격 상승으로 실수요자가 유입되는 경매 시장에는 비상이 걸렸다. 경매 정보 플랫폼 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 98.5%를 기록해 2022년 6월 이후 3년 만의 최고 수준을 보였다. 하지만 이는 규제 전 '막차' 수요가 될 전망이다. 하반기에 낙찰가 하락과 유찰 증가 흐름이 본격화될 것이라고 전문가들은 내다봤다.

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'현금 부자' 기회 많아졌다

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사진은 서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. /사진=뉴스1

대출 규제로 인해 투자자 접근이 제한되는 만큼 거래 침체가 예상되고 현금 자산가들의 기회가 더 많아질 것으로 전망된다. 이주현 지지옥션 전문위원은 "향후 경매 시장의 낙찰률은 낮아질 것으로 보인다"며 "특히 15억~20억원대 아파트가 밀집한 성동·마포 등은 규제 타격이 가장 클 것"이라고 진단했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 "과열 지역의 안정 효과가 있겠지만 공급 부족에 따른 가격 급등 현상이 나타날 수 있다"고 지적했다. 그러면서 "지난 2월 실수요자의 거래만 허가하는 토지거래허가구역 지정을 완화한 후 일부 지역의 가격 상승 사례가 나타났다"고 덧붙였다.

반면 강남권은 경매 물건들도 여전히 고가 낙찰되는 사례가 이어지고 있다. 지난 2일 서울중앙지법 경매에서 서울 서초구 양재동 우성아파트 전용 85㎡가 20억9999만원에 낙찰돼 감정가 16억2000만원보다 4억원 이상 비싸게 매각됐다. 지난달 6일 실거래가 16억 9500만원(5층)보다 높은 가격이다.

경매업계 관계자는 "현금 유동성이 풍부한 자산가들이 규제에도 입지 좋은 물건을 선점하고 있다"고 분석했다. 경매 시장도 자산가 중심으로 양극화가 심화되는 모습이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "대출 규제 시행 전까지만 해도 서울 아파트에 30명 넘는 응찰자가 몰릴 정도로 경쟁이 치열했지만 이번 주에 응찰자 수가 최고 13명 수준으로 급갑했다"며 "응찰자 수가 절반 이하로 떨어진 것"이라고 설명했다. 그러면서 "과열됐던 경매 시장이 잠잠해지겠지만 강남 등 고가 아파트는 현금 부자들만 낙찰받을 수 있는 구조가 될 것"이라고 우려했다.

장동규 기자 jk31@mt.co.kr