경매 시장도 찬바람…대출 규제에 응찰자 ‘0’ 아파트도 등장

지난달 서울 아파트 낙찰가율 98.5%
“경락잔금대출 받으면 6개월 내 실거주”
대출 규제에 경매 시장도 타격 불가피

서울중앙지방법원 입찰법정. 기사 내용과 직접적인 연관 없는 이미지. [사진 출처 = 연합뉴스]

정부의 고강도 대출 규제에 강남 3구 등 서울을 중심으로 아파트 매수세가 약해지고 있는 가운데, 경공매 시장에도 영향이 나타나고 있다.

3일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 이촌동 ‘강촌아파트’ 전용 84㎡는 감정가 17억9200만원에 경매에 부쳐졌지만 응찰자가 단 한 명도 나타나지 않았다.

동일 면적이 지난달 19일 27억원에 팔리며 최고가를 기록한 점을 감안하면 9억원 가까운 시세 차익이 예상되지만 최근 대출 규제로 경매 시장이 직격탄을 맞았다는 분석이 나온다.

6·27 대출 규제 시행 이후 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우 수도권은 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생하기 때문이다. 1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 등도 적용된다.

경매 주택이 현재 시세보다 낮은 가격에 입찰되는 점을 고려할 때 은행 대출이 이용될 경우 실수요 목적으로 자금이 들어가는 것이 맞다는 판단에서다.

서울 시내 한 은행 대출창구 모습. 기사 내용과 직접적인 연관 없는 이미지. [사진 출처 = 연합뉴스]

최근 고공 행진하는 아파트값과 더불어 이달 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 강화로 인한 막차 수요가 증가하면서 경매 시장은 과열 조짐을 보여 왔다. 법원경매전문회사 지지옥션 기준 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 지난 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 최고치를 기록한 바 있다.

일례로 지난달 11일 서울 강남구 대치동 ‘한보미도맨션’ 106㎡는 감정가 31억5000만원보다 10억6000만원 이상 높은 42억1533만원에 낙찰돼 매각가율이 133.8%를 기록했다. 서울 송파구 신천동 ‘롯데캐슬골드’ 166㎡도 감정가보다 5억원 이상 비싼 30억1000만원(120.9%)에 손바뀜되기도 했다.

이번 대출 규제로 현장에선 편법 대출이 늘어날 것이라는 우려도 나온다. 이미 일선 대출 상담사들은 경락잔금대출을 개인 명의로 받으면 전입 의무가 발생하는 만큼 전입 의무가 없는 사업자 대출을 이용할 것을 안내하고 있다.

한편 일각에서는 이러한 대출 규제가 채권 회수라는 경매 본연의 목적에 맞지 않는다는 지적도 제기된다. 경매 응찰자가 없어 유찰이 거듭되면 최저 입찰가와 낙찰가격이 떨어질 수밖에 없고, 결국 금융기관을 포함한 채권자들은 채권 회수액이 감소해 손해가 커져서다.