서울 아파트 가격, 왜 이렇게 출렁이나 했더니…주요 변수 분석한 실증 연구 나왔다

연구팀 “서울 아파트 시장은 전세, 매매, 금리, 수급 등 다양한 요인이 상호작용하는 복합적 구조”
변수 간 연결 구조 이해 없는 정책, 실효성 떨어져

[헤럴드경제=박상현 기자] 서울 아파트 매매가격이 상반기 급격한 상승세를 보인 가운데, 정부가 지난 6월 27일 ‘긴급 가계부채 관리대책’을 발표하며 부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. 거래는 급감했고, 시장은 향후 전세 수급과 가격 흐름에 대한 불확실성으로 출렁이는 상황이다. 이런 가운데, 매매가격이 전세시장에 선행적으로 영향을 미친다는 실증 분석 결과가 주목받고 있다.

해당 연구는 이상근 서강대학교 경영학부 교수가 주도하고, 오해종 박사과정생(부동산학과)이 공동으로 수행한 것으로, 서울 아파트 시장의 주요 변수 간 장기 균형 및 시간적 인과관계를 정량적으로 규명한 국내 최초의 실증 연구 중 하나다. 논문은 지난 4월「감정평가학 논집」제24권 제1호에 게재되었다.

이상근 교수는 “서울 아파트 시장은 전세, 매매, 금리, 수급 등 다양한 요인이 상호작용하는 복합적 구조”라며 “이번 연구는 각 변수들이 실제로 어떤 시간 순서로 영향을 주고받는지를 계량적으로 입증한 첫 사례”라고 밝혔다.

이어 “현재의 매매가격 급등은 전세 수급 불균형과 금리 구조 변화 등이 복합적으로 작용한 결과일 수 있으며, 이처럼 구조적 연계를 고려하지 않은 단편적 규제는 오히려 시장의 불안정을 심화시킬 수 있다”고 지적했다.

2005년부터 2024년까지 서울 아파트 시장의 월별 데이터를 활용해 ARDL 모형과 토다–야마모토 인과관계 분석을 실시한 결과, 매매가격은 전세가격과 전세가율에 선행적으로 유의한 영향을 미친다는 점이 밝혀졌다.

이는 단기 수급 요인을 넘어, 매매가격의 변화가 곧 전세시장 전반의 가격 구조에 선행 신호를 제공할 수 있음을 보여주는 분석이다.

연구에서는 전세 물량 부족이 단순히 임대료 상승을 넘어 매매 수요 전환을 유도하며, 결과적으로 매매가격 상승까지 유발할 수 있음을 계량적으로 확인했다.

이는 전세시장 안정화가 곧 매매시장 과열 억제의 선제 조건이 될 수 있다는 정책적 시사점을 제공한다.

특히 주택담보대출금리는 전세가격, 매매가격, 전세 수급 등 모든 변수들과 양방향 인과관계를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

이는 금리가 시장 전체에 복합적인 파급 효과를 미친다는 점에서, 통화정책과 부동산정책의 유기적 설계가 필요함을 계량적으로 입증한 결과다.

반면 전세가율과 전세수급 간에는 유의한 인과관계가 관측되지 않아, 두 변수는 구조적으로 독립적으로 움직이는 것으로 해석됐다.

공동연구자인 오해종 박사과정생은 “서울 아파트 시장 내 변수 간의 구조를 실증 분석을 통해 시각화하고자 했다”며 “시장 예측과 정책 설계를 위한 계량적 기반을 마련하는 데 목적이 있었다”고 설명했다.

이상근 교수는 “정책이 작동하기 위해서는 각 변수 간의 작동 순서와 상호작용 구조에 대한 정확한 이해가 필수적”이라며 “이번 연구가 시장 예측과 정책 기획의 실증적 출발점이 되기를 바란다”고 밝혔다.