‘대출 내면 실거주’ 규제에 경매시장도 패닉

경락잔금대출 한도 ‘6억’ 제한
낙찰 6개월내 전입의무도 부담
‘토허제 실거주 예외’ 효과 희석
“채권회수 목적 경매, 예외 인정해야”

서울 강서구 화곡동 일대 빌라 다세대 주택가 모습 [연합]

정부의 전례없는 초강력 대출 규제로 인해 일반 매매·분양 시장은 물론, 경공매 시장도 혼란을 겪고 있다.

경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이어서 투자수요가 많은 경매 시장 또한 타격을 받을 전망이다.

2일 경매업계에 따르면 현재 경매 대출 취급 은행들은 ‘6·27 대출 규제’ 시행 이후 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우 수도권은 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생한다고 안내 중이다.

1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 또한 적용된다. 이에 대해 금융위원회 관계자는 “경매 주택은 기본적으로 현재 시세보다 낮은 가격에 입찰하는 것인데 은행 대출이 이용될 경우 실수요 목적으로 자금이 들어가는 게 맞지 않겠느냐”며 “다만 실수요자인데 집행 등 경매 절차상 6개월 내 실입주가 어려운 예외적인 상황이 생길 경우는 증빙을 통해 은행 내부 여신심사위원회에서 판단이 있을 것”이라고 설명했다.

▶‘6개월 내 실거주’ 장벽에 비아파트 경매 위축될 듯=경매 시장에서는 이러한 해석이 현재 토지거래허가구역 내 경·공매 주택의 경우 낙찰자에게 실거주 의무가 배제되는 것과는 형평성에 어긋난다는 지적이 나온다.

부동산거래신고등에 관한 법률에서 민사집행법상 경매 절차에 따라 토지를 매수하는 경우는 예외적으로 토지거래허가를 받지 않도록 하고 있다. 그러나 이번 대출 규제를 적용할 경우 토허제 배제의 의미가 사실상 사라지는 셈이다.

법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 최고를 기록한 바 있다. 최근 아파트값이 크게 오르고 이달 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 강화를 앞두고 막차 수요까지 생긴 영향으로 풀이된다.

그러나 이번 6·27 대출 규제로 과열 조짐을 보이던 경매 열기도 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 경락잔금대출을 받는 주택에 전입 의무가 부과된다면 실수요가 상대적으로 많은 서울 인기지역 아파트보다는 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 낙찰자들은 일종의 ‘허들’이 생기는 셈이라서다.

경매로 나온 빌라는 대부분 싼 값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 시세차익을 얻으려는 투자 수요가 많다. 지지옥션 이주현 선임연구위원은 “6억원 대출 한도로 인해 앞으로 고가주택 경매도 타격이 예상되는데 경매 특성상 전입 의무는 더욱 치명적인 제약이 될 것”이라며 “수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매는 낙찰가율이 더 하락할 수 있다”고 분석했다.

▶일부선 전입 의무 없는 편법 대출 안내=이번 조처로 현장에선 이번 대출 규제를 피하려는 편법 대출도 늘어날 우려가 있다.

업계에 따르면 이미 일선 대출 상담사들은 경락잔금대출을 개인 명의로 받으면 전입 의무가 발생하는 만큼 전입 의무가 없는 사업자 대출을 이용할 것을 안내 중이다. 이러한 대출 규제는 채권회수라는 경매 본연의 목적에 맞지 않는 시선이 존재한다.

경매 응찰자가 없어 유찰이 거듭되면 최저 입찰가와 낙찰가격이 떨어질 수밖에 없고, 결국 금융기관을 포함한 채권자들은 채권회수액이 감소해 손해가 커지기 때문이다.

법무법인 명도의 강은현 경매연구소장은 “경매의 목적은 낙찰자가 아니라 채권자의 권익 보호를 위해 법원이 강제 집행으로 채권을 회수하는 것으로 토허제 뿐만 아니라 정비사업의 조합원 지위양도 금지 조항도 경매에선 예외로 인정하고 있다”며 “실수요자 위주의 대출도 중요하지만 경매의 기본 취지를 고려한다면 실거주 의무는 재검토할 필요가 있다”고 지적했다. 김희량 기자