강남 집값 과열에 극약 처방…李정부 첫 규제 카드, 주담대 6억 제한

[이재명정부 한달] 강남·한강벨트 고가 아파트 거래 위축 예상
실수요자까지 규제 대상 포함…시장 왜곡·역효과 우려도 제기

서울 시내의 한 공인중개사무소에 붙여져 있는 매물 안내문. 2025.7.1/뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 이재명 정부가 출범 23일 만에 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 고강도 규제를 내놓으며 서울 부동산 시장 안정화에 나섰다. 서울 강남권을 중심으로 집값이 급등하자, 정부는 대출 제한을 통해 과열된 매수 심리를 진정시키기 위해 전례 없는 조치를 꺼내들었다.

이 같은 대출 규제로 부동산 시장의 자금 유동성이 사실상 차단되면서 서울 집값 상승세는 한동안 숨 고르기에 들어갈 것이란 전망이 나온다.

서울 아파트값, 6년 9개월 만에 최고 상승…李 "부동산, 주거 불안정 초래"

2일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 오르면서 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 5월 서울부동산정보광장에 등록된 아파트 매매 거래량은 8058건으로, 3월 1만 303건에 이어 올해 들어 두 번째로 많았다.

이와 관련 이재명 대통령은 1일 국무회의에서 "대한민국의 투자 수단이 주택 또는 부동산으로 한정되다 보니까, 자꾸 주택이 투자 수단 또 투기 수단이 되면서 주거 불안정을 초래했다"고 지적했다.

정부는 지난달 28일부터 수도권 주택 구매 시 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한했다. 여기에 갭투자(전세끼고 매매)를 막기 위해 대출을 받아 집을 구입할 경우 6개월 내 실입주를 의무화하는 조항도 신설했다. 수도권 내 다주택자의 주담대는 원칙적으로 금지된다.

이 같은 조치는 2월 서울시가 토지거래허가구역(토허제)을 일시 해제한 이후 서울 강남권과 용산·성동·마포구 등 '한강벨트' 지역의 집값이 가파르게 오른 데 따른 대응이다.

전문가 "강남3구·한강벨트 거래 급감…숨고르기 들어갈 것"

전문가들은 이번 규제로 인해 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 등 고가 지역에서의 '갈아타기 수요'가 줄며 과열된 시장이 진정될 것으로 내다봤다. 현재 6억 원 넘게 대출을 받아야 집을 살 수 있는 상급지에서는 수요자들이 매수를 포기하는 분위기가 짙다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "한강변 아파트 평균 가격이 약 15억 원에 육박하는 상황에서 자본금 9억~10억 원 정도 준비하지 않고서는 대출을 통한 주택구입이 어려워졌다"며 "급등세에 제동이 걸릴 것"이라고 말했다.

이어 "토지거래허가구역 규제 없이도 주담대 최대한도를 6억 원으로 제한하고 실거주하는 조치가 병행되면서 갭투자를 막는 효과까지 볼 수 있다"고 분석했다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수도 "강남과 마포구 등에서는 계약 취소가 늘고 매수자 찾기도 어려워질 것"이라며 "상대적으로 저렴한 노도강(노원·도봉·강북) 등으로 수요가 몰릴 수 있다"고 전망했다.

청약 시장 역시 과거처럼 대출을 극대화한 '묻지마 청약'이 어려워지고, 현금 여력을 갖춘 실수요자 위주로 재편될 것이란 예측이 나온다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "서울 청약 시장의 열기가 눈에 띄게 식을 것"이라며 "특히 강남권에서 대출을 최대한 활용해 청약 전략을 세웠던 수요자의 3분의 2가량이 이탈할 것"이라고 내다봤다.

실수요자까지 규제 대상…"과도한 대출 규제" 지적도

일각에선 1주택자의 갈아타기 수요 등 실수요자까지 억제하면서 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려도 제기된다.

고준석 교수는 "거주를 목적으로 주택을 갈아타려는 1주택자까지 대출 한도를 일괄 제한하는 것은 과도한 측면이 있다"며 "집값이 오르면서 실수요자까지 규제 대상이 됐다"고 지적했다.

김인만 부동산연구소 소장은 "집 살 때 대출을 받았다는 이유로 기존 주택을 6개월 내 강제처분을 해야 하고, 강제입주를 해야 하는 상황"이라며 "서울 아파트값 급등은 공급 부족과 서울 집중화 현상에서 바라볼 필요가 있다"고 설명했다.

그러면서 "대출 규제로 거래량과 상승률은 몇 달 동안 감소하면서 안정적인 흐름을 보이겠지만 가격 하락으로 이어지기는 어려울 것"이라며 "2026년부터 서울 아파트 입주 물량이 급감하고 기준금리 인하가 예상되는 만큼, 가격이 본격적으로 하락세로 전환되긴 어렵다"고 덧붙였다.

woobi123@news1.kr