서울 집값 '팔 비틀기'로 인천에 호재 될까… 송도 '풍선효과' 전망

주담대 6억 제한·3단계 DSR 적용
서울 부동산 영끌 진입 사실상 차단
6~8억대 아파트 즐비한 송도 부상
정주여건 좋아 집값 상승 전망
인천 지역 전·월세 수요 늘어날 듯

송도국제도시 전경. 중부포토DB

정부가 계속해 오르는 서울 집값에 제동을 걸기 위해 수도권 주택담보대출(주담대) 6억 원 제한에 이어 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 적용한다. 서울 아파트 매매의 벽이 높아지면서 올해 가을부터 송도국제도시를 중심으로 인천 지역에 풍선효과가 일어날 것으로 전망된다.

금융위원회에 따르면, 정부는 수도권 지역에 3단계 스트레스 DSR을 시행하기로 했다. 지방의 경우 올해 말까지 2단계가 유지된다.

정부는 앞서 지난달 27일 수도권 규제지역의 주담대 최대 한도를 6억 원을 제한했다.

두 조치가 맞물리면서 6월 4째주까지 21주 연속 상승하던 서울 아파트 매매가가 꺾일 것으로 보인다.

이 같은 규제는 수도권과 규제지역 내 돈이 몰리는 것을 방지하기 위해서다.

실제로 12억 원하는 서울 아파트는 기존 주택담보인정비율(LTV) 70% 적용 시 8억4천만 원까지 대출이 가능했다. 하지만 이번 조치로 6억 원까지만 가능해 2억4천만 원의 현금이 있어야만 살 수 있다. 서울 25개 구 중 18개 구 아파트가 이 규제 조치에 포함된다.

여기에 대출 한도를 반영하는 3단계 스트레스 DSR을 시행하면서 한도는 더 줄어들 것으로 보인다. 은행과 제2금융권의 주담대, 신용대출, 기타 대출 등 모든 가계대출에 적용되며 스트레스 금리는 1.50%다.

서울 아파트에 '영끌'의 진입이 사실상 차단되면서, 현금을 보유한 일부 부유층들만 강남3구와 용산·성동 등에서 거래를 이어갈 것으로 보인다.

이 때문에 일각에서는 서울 부동산에 진입하지 못한 수요가 서울 외곽에서 인천과 경기도 외곽으로 몰리는 풍선효과가 일어날 것으로 전망했다.

수요가 생길 것으로 보이는 인천의 지역은 송도국제도시가 유력하다. 현재 센트럴파크 중심을 제외하고 매매가가 크게 꺾여 6~8억 원 내외의 아파트들이 즐비하다.

KB부동산의 자료를 보면, 채드윅송도국제학교 주변의 송도 더샵엑스포 105㎡는 지난 4월 7억 500만 원에 거래됐다. 다른 아파트들 역시 비슷한 가격에 매매되고 있다.

송도는 지역과 지역간 집값 차이가 벌어지고 있지만, 장기적으로 풍선효과로 인해 인천에서 정주여건이 좋은 송도에 돈이 몰릴 수 있어, 전체적으로 다시 집값이 상승할 수 있다.

인천 지역의 전월세 비용도 높아질 것으로 예측된다. 전체적으로 공급이 부족하지만 이번 조치로 주담대의 문턱이 높아져 전세와 월세에 대한 수요가 상승할 것이라는 분석이다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "올해 가을부터는 인천과 경기도 외곽으로 풍선효과가 있을 것으로 전망한다"며 "전월세 가격은 매매 가격이 먼저 오르고 있기 때문에 키 맞추기로 올라갈 가능성이 크다"고 말했다.

김상윤기자