“의사부부도 어렵다” 대출제한에 청약시장도 ‘현금부자만’ [부동산360]

중도금의 잔금 대출 시에도 6억원 한도
대출 규제 강화 기습 시행 따라
28일 전후 분양단지 희비 엇갈려

[헤럴드경제=김희량 기자] 정부가 ‘6·27 대출 규제’를 내놓으면서 청약시장도 혼란에 빠졌다. 중도금의 향후 잔금 대출 전환 시에는 6억원 한도가 적용되기 때문이다. 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 충당하는 것도 막히면서, 무주택으로 청약을 기다리던 이들 가운데 분양가에서 6억원을 제외한 전액 현금을 쥔 사람들만 내집 마련을 할 수 있게 됐다.

그간 분양시장은 전세보증금과 각종 대출을 활용한 레버리지 전략이 가능해 비교적 현금 조달 능력이 부족한 이들도 내 집 마련을 할 수 있었다. 분양자는 일반적으로 계약금(10%)+중도금(60%)+잔금대출(30%)로 분양가를 감당하게 되는데 중도금 대출과 잔금대출, 소유권 이전 전 전세 세입자 확보 등을 통해 유치 등을 통해 실제 투입되는 현금 비중을 최소화하는 방식이 널리 활용됐다.

그러나 이번 규제로 ‘전체 분양가-6억원’의 현금을 가져야 청약 당첨이 의미가 있다. 이번 규제로 일부 단지에서는 기대에 못 미치는 청약 성적이 나올 가능성도 제기된다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “6억원 외 현금이 없으면 중도 포기를 해야 하게 된다는 의미이기 때문에 청약 시장 위축으로 이어질 수 있다”면서 “분양 시장이 모두 활기를 띠는 상황이 아니기 때문에 유동성이 부족한 일부 건설사에는 이번 변화가 부담이 될 수 있다”고 말했다.

발표 하루 뒤 시행에 청약 준비하던 수요자 패닉…“당장 현금 마련은 고소득자도 어려워”

당장 분양 시장에선 정책 시행 적용 여부를 두고 희비가 엇갈리고 있다. 규제 시행일 하루 전인 지난달 27일까지 입주자모집공고를 진행한 단지는 ‘6억원 대출 제한’에서 제외되지만, 그렇지 않은 곳은 규제 적용을 피할 수 없기 때문이다.

이에 따라 서울 영등포구 리버센트 푸르지오 위브, 오티에르 포레 등은 이번 대출 규제에서 제외되면서 ‘규제 전 막차’를 타기 위한 수요자들이 몰릴 것으로 보인다.

반면 분양을 앞두고 있는 곳은 예상보다 저조한 청약 경쟁률을 받아들 것으로 예상된다. 이달 분양예정인 송파구 재건축 단지 ‘잠실르엘’은 84㎡ (이하 전용면적) 분양가가 20억원대로 예상돼, 14억원 이상 현금이 있어야 청약에 참여할 수 있다. 서초구 ‘아크로드서초’와 ‘오티에르반포’, 동작구 ‘힐스테이트이수역센트럴’ 등도 주변 시세를 감안할 때 같은 면적에 청약을 넣으려면, 현금 20억원 이상 있어야 할 것으로 보인다. 수요가 제한될 수밖에 없다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “선호 지역 진입을 고려했던 의사 신혼부부 등 고연봉 근로소득자는 피해를 볼 것”이라며 “잠실 등 10만명 청약이 예상된 곳들도 3만명 수준으로 줄어들며 현금부자들이 유리한 양극화된 시장이 이어질 것”이라고 전망했다.

그는 분양가 8억 이상의 서울 및 수도권 지역에 한해 이번 대출 규제의 여파가 직접적일 것으로 보고 있다. 박 대표는 “보통 자기자본 40%을 잡고 분양 후 실입주를 준비한다고 봤을 때 경기 평택, 인천 검단 등 5억~6억원대는 영향이 적지만, 안양, 광명 등 국평 12억 이상의 매물은 영향이 클 것으로 본다”고 분석했다.

서울 국평 분양가 17억원대…분양시장 위축으로 공급 줄 수 있어

문제는 대출 규제로 나타날 분양 시장 위축이다. 부동산R114에 따르면 서울의 평균 ‘국민평형’(84㎡ 기준) 분양가는 17억6735만원 수준이다. 대출 한도 6억원을 제하고 현금 12억원 가까이 마련해야 한다. 상대적으로 입지 경쟁력이 떨어지는 서울 외곽 지역의 고분양가 신축 아파트에서는 미분양이 발생할 수 있다.

분양 시장이 위축되면 이미 감소세인 공급물량은 더 쪼그라들 수 있다. 부동산 플랫폼 직방이 올해 입주 물량을 집계한 결과, 올해 하반기 입주 물량은 10만323가구로 예정돼 있어 지난해 같은 기간(16만3977가구)에 비해 39% 감소할 것으로 예상된다. 입주 물량 감소는 공급 부족으로 이어져, 나중에 집값 상승이란 부메랑으로 돌아올 수 있다.

향후 3~4년간 공급 지표도 ‘마이너스(-)’를 의미하고 있다. 국토교통부가 지난달 30일 공개한 월간 주택 통계에 따르면, 지난 5월 주택 인허가 실적은 2만424호로 한달 전 (2만4026호) 대비 15% 감소했으며, 수도권 인허가는 8630호로 같은 기간 39.5% 줄었다. 주택 착공 실적은 1만5211호로 전월(2만5044호)과 비교해 39.3% 감소했다. 준공(입주) 실적도 2만6357호로 한달 전(3만5107호) 대비 24.9% 줄었다.