주담대 확 조이고 '3단계 DSR'로 한번 더…2금융 '틈새'도 깜깜

스트레스 DSR 3단계…2금융 대출 어려워
과거 반복했던 '풍선효과'…이번엔 제한적
개인사업자대출 등 관리 필요 지적도

수도권 주택을 대상으로 정부가 전격적인 대출 조이기에 나섰다. 주택담보대출 최대 한도가 6억원으로 제한되면서 주택 매입을 위한 자금계획을 세웠던 실수요자들은 비상이다.

시중은행을 중심으로 대출을 계획했던 경우 보험과 저축은행 등 2금융권에서 부족한 자금 마련이 가능할지에 대한 관심도 커질 전망이다. 다만 오늘(1일)부터 전 금융권을 대상으로 한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 도입으로 이마저도 쉽지 않을 것이란 예상이다.

정부가 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강수 조치를 취한 가운데 30일 서울의 한 시중은행에서 시민들이 대출상담을 받고 있다./사진=이명근 기자 qwe123@

대출규제 틈새 찾기, 과거보다 어려워

금융당국에 따르면 수도권 주담대 한도가 최대 6억원으로 제한된다. 이른바 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)을 통해 고가 주택을 매입하는 것을 막기 위한 조치다. 주택 구입 시 과도한 대출에 의존하는 것을 막고 고소득자의 고가 주택 매입이 부동산 시장 불안을 야기할 수 있다는 판단에서다. 

실제 금융당국 분석을 보면 연소득 1억원인 차주가 10억원 주택을 구입할 때 기존에는 6억9800만원 가량 대출을 받을 수 있었지만 이번 대출 규제 강화로 9800만원 가량 한도가 줄어든다. 다만 금융당국은 6억원 초과 주담대를 받는 차주는 전체의 10% 수준으로 영향은 크지 않을 것이라는 입장이다.

이와 함께 유주택자 주담대도 막히고 갭투자를 위해 활용됐던 전세대출도 금지된다. ▷관련기사:수도권 주담대 6억 제한…서울 아파트 '영끌' 못한다, 1억 연봉자, 10억 주택 구입때 주담대 한도 1억 '뚝'(6월27일)

이번 대출규제 완화는 시중은행을 비롯한 금융사가 대상이다. 보험사와 저축은행, 카드사 등도 수도권에서 주담대를 취급하면 최대 한도 등의 규제를 적용받는다.

이와 함께 이달(7월)부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되는 점도 차주들의 대출 한도를 축소시키는 요인이다. 스트레스 DSR 3단계는 전 금융권에서 취급하는 주담대와 신용대출, 기타대출 등을 모두 포함한다. 

금융당국은 대출 한도 산정시 반영하는 스트레스 금리도 침체된 지방에선 주담대에 0.75%포인트만 가산하는 반면 수도권은 당초 계획대로 1.5%포인트를 반영하기로 했다. 

수도권에서 주택 매입을 위한 대출을 받을 때 스트레스 금리를 통해 대출한도가 줄어드는 가운데 대출 자격도 까다로워지는 셈이다.

2금융권 풍선효과 없을까

과열된 부동산 시장을 잠재우기 위한 대출규제 강화 조치는 2금융권으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 현상이 반복됐다. 규제 틈을 이용한 대출 창구로 수요가 몰리며 전 금융권 가계대출 축소 효과는 제한된 게 사실이다.

실제 지난해 하반기 가계부채가 단기간 급증하자 금융당국이 시중은행에 가계대출 관리를 주문했고, 이에 은행권에선 대출금리의 심리적 저항선을 유지하는 동시에 유주택자 등을 대상으로 대출공급을 제한하는 등 심사 기준을 강화한 바 있다.

이로 인해 보험사 등 2금융권으로 대출 수요가 이동할 조짐을 보이자 금융감독원은 주담대를 취급하는 주요 보험사와 협회 등에 주담대의 공격적인 영업을 자제하고 대출관리 대책을 세워달라고 지시하는 등 풍선효과를 경계한 바 있다.

이번 대출규제 방안 발표 후에도 금감원은 대출 심사 과정에서 한도나 자격 요건 등이 제대로 적용되는지, 전산 시스템 준비 등과 함께 2금융권으로 대출 수요가 이동하는 현상 등도 살피기 위한 현장점검을 진행했다.

전문가들은 개인사업자대출 등 일부 규제 틈새에 대한 보완이 필요한 것으로 짚으면서도 과거와 달리 풍선효과 등은 크지 않을 것으로 예상하고 있다. 

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "스트레스 DSR 3단계 시행 전 대출을 받으려는 막차효과도 있었지만 이제는 2금융권의 모든 대출도 스트레스 DSR 3단계를 적용받고 이번 대출 규제로 수요가 상당 부분 줄어들 것으로 본다"며 "개인사업자대출 등을 관리하면 그 동안 2금융권에서 나타났던 풍선효과도 제한적일 가능성이 크다"고 설명했다.

노명현 (kidman04@bizwatch.co.kr)

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