“대출 규제 효과 길어야 6개월” 2024년 KDI 보고서… 李정부 부동산 대책, 집값 잡을까

“결국 심리, ‘지금이 가장 싸다’는 인식 바꾸는 대책 必”

‘금융규제’에 초점을 맞춘 이재명정부의 첫 부동산 대책이 나온 가운데 지난해 발표된 한국개발연구원(KDI)의 가계대출 규제 관련 보고서가 재조명되고 있다. 부동산 시장이 과열됐을 때는 정부의 대출 규제 효과가 지속되는 기간이 최대 6개월에 불과했다는 내용의 실증 분석 보고서다.

이재명정부의 6∙27 부동산 대책은 수도권 대출 한도를 6억원으로 제한하고 ‘갭투자’(전세 끼고 매입)를 막기 위해 ‘6개월 이내 전입규정’을 신설한 게 핵심이다. 전반적으로 가계 대출을 조이는 금융 규제에 초점을 맞췄다. 유예 기간을 둘 경우 그 사이 대출 수요가 폭발할 수 있어 발표 다음 날인 지난 28일 곧바로 새 규제를 적용하는 신속함을 보인 것도 특징이다.

서울 송파구의 한 시민이 지난 29일 부동산중개업소에 붙은 매물정보를 살펴보고 있다. 뉴스1

◆“대출 규제 효과 길어야 6개월”

이번에 발표된 정책은 대출을 조여 부동산 매입을 어렵게 하는 방식으로 수요를 억누르는 데 방점을 찍었다. 집값 수준이나 개인별 상환 능력과 관계 없이 일괄적으로 대출 상한을 6억원으로 묶은 건 문재인정부 때 28번 이어진 단계별 규제를 합한 것보다 강력하다는 평가가 나온다.

그러나 효과를 둘러싼 의견은 분분하다. 지난해엔 가계대출을 억누르는 효과가 6개월 이상 지속되기 어렵다는 국책연구기관의 실증 보고서가 나온 바 있다.

KDI는 2023년 8월 작성한 뒤 지난해 9월 공개한 ‘가계대출 규제의 규제영향 분석에 관한 연구’ 보고서에서 주택담보대출(주담대) 규제의 직접적인 효과는 약 6개월간 지속된다고 분석했다.

2019년 3분기와 4분기에 2%대를 기록했던 은행권의 가계 주담대 증가율은 12·16 대책 이후인 2020년 1분기 들어 1.6%대로 떨어졌지만, 2020년 2분기부터 다시 1.9%로 상승했다. 이어 2020년 3분기부터는 증가율이 2.5%, 3.1% 등으로 가파르게 상승했다.

15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 등 문재인정부의 2019년 12·16 대책이 유의미한 결과를 내지 못했다는 것이다. 정책 효과가 지속되는 건 6개월에 그쳤고 이후로는 가계대출이 다시 늘고 집값 상승세는 상급지에서 하급지로 옮겨가는 식으로 불이 붙었다.

제정의실천시민연합(경실련)이 지난 25일 서울 종로구 사무실에서 2003년부터 2025년까지 정권별 서울 아파트 시세 분석 결과를 발표하고 있다. 연합뉴스

◆“수요 억제만으로는 풍선효과 우려”

전문가들은 부동산은 심리가 좌우하는 시장이라고 평가한다. 정부가 아무리 센 규제를 내놓아도 ‘지금이 가장 싸다’는 위기의식이 퍼져 있는 한 열기를 잠재우기가 어렵다는 것이다.

KDI 보고서 연구를 맡은 유경원 상명대 경제금융학부 교수는 “(분석 내용은) 은행들의 대출태도가 바뀐다고 하더라도 시장의 강력한 수요가 존재할 경우 오히려 대출은 늘어날 수 있음을 보여준다”며 “주택시장에 ‘오늘이 가장 싸다’, ‘벼락거지’ 프레임과 관련한 내러티브가 확산될 정도로 수요가 압도적인 상황에서는 규제의 효과가 나타나지 않을 수 있다”고 지적했다.

‘김인만부동산경제연구소’ 김인만 소장은 30일 CBS라디오와의 인터뷰에서 “(대출 상한을 6억원으로 설정한 건) 12억원을 넘는 집들이 문제라고 판단을 한 것인데 (집을 사려는 사람들은) 지역을 옮기거나 면적을 줄이거나 신축 대신 구축으로 가는 구멍을 찾을 수 있다”며 “휴가철인 7∼8월은 계절적 비수기고 강한 규제도 나와서 시장 수요자들이 어떤 결정을 할지는 그쯤 결정이날 것”이라고 내다봤다.

이어 “무주택자들은 집값 폭락을 원하지만 정부는 상승률이 안정되고 거래량이 줄어드는 시장 ‘안정’을 원한다”며 “지금 내수 경기가 죽을 맛이고 금리도 내려야 할 판인데 부동산까지 침체돼서 모든 게 줄어들면 경제적으로 더 어려워져 정부로선 ‘폭등도 안돼, 폭락도 안 돼’라며 그저 안정을 이야기할 수밖에 없다”고 말했다.

그러면서 “(지금으로선 노원∙도봉∙강북 등 비교적 저렴한 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 발생할) 가능성도 배제할 수 없다”고 했다.

김 소장은 “결국 심리다. 지금 아니면 (이 가격에) 집을 못 살 것 같은 두려운 심리를 잠재워야 한다”며 “수요 억제와 함께 (서울의 공급을 늘리기 위해) 어차피 부과하기도 어렵고 (집 주인은) 팔지도 않는 재건축 아파트에 대한 재건축초과이익환수제 폐지 선언 같은 ‘쇼’라도 해야 할 것 같다”고 말했다.

이어 “(정부가) 공급을 늘리고 집값 안정을 위해 확실히 무언가 다른 걸 하는구나는 인식을 심어줘야 한다”고 강조했다.

이현미 기자 engine@segye.com