대출 규제 사각지대에 쏠리는 눈…강북권 풍선 효과 우려

"대출 부담 적어 수요 늘어날 것"
사업자 대출 등 우회로 찾는 시도도
일각 "규제 길어질수록 효과 반감...
신축 공급 대책 등 병행해야 집값 안정"

“주말 동안 매도 시점을 묻는 집주인들이 줄을 이었고 일부는 호가를 올릴지 물었어요. 이 지역은 대출이 안정적으로 나올 가능성이 높아 앞으로 수요가 더 늘어날 것으로 생각하죠.” (서울 은평구 불광동 A공인중개사무소)

정부가 수도권 주택담보대출(주담대)을 강하게 억누르자 규제 사각지대를 찾는 시도도 속속 나타나고 있다. 매매 중심축이 자금 부담이 덜한 강북권으로 이동할 조짐이 보이는 데다, 사업자 대출 등으로 규제 자체를 우회하려는 움직임이 포착됐다.

강북권에서는 벌써부터 풍선 효과를 기대하는 기대 심리가 고개를 들었다. 수도권에서 주담대로 6억 원 초과해 받기가 불가능한 만큼, 이제까지 관심을 덜 받았던 금천구, 관악구, 은평구 등지로 매수세가 이동한다는 얘기다. 앞으로 강남3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 아파트를 매입하려면 대출 한도 6억 원을 제외하고 필요한 자기 자금이 껑충 늘어난다. 이들 지역 집값 평균으로 따지면 최소 자기 자금만도 8억6,000만 원(마용성), 17억여 원(강남3구)은 필요한데 웬만한 고소득자라도 마련하기 어려운 액수다.

전문가들 역시 대출 규제가 중저가 주택에는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다고 보고 있다. 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용하는 비규제 지역의 시세 15억 원 이하 주택이 대표적 매물로 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특히 상대적으로 중저가 주택이 밀집한 지역이 관심을 받을 것”이라고 분석했다.

일각에서는 주담대 규제 자체를 회피해 대출을 일으키려는 시도도 보인다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 신용대출 문의가 잇따른다. 모임에 상주하는 대출 상담사들부터 대출 규제를 피해 주택 구입용 대출이 가능하다고 광고하는 상황이다. 정부가 다주택자 LTV를 0%로 설정했지만 일부 상담사는 이에 대해서도 “은행 공문이 내려오지 않아 아직까지 확답할 수 없는 사안”이라고 여지를 남겼다. 보험사와 저축은행 등을 통해 보유 주택 기반 사업자 대출이 가능하다는 광고도 찾을 수 있다.

이 같은 사각지대 탓에 대출 규제 효과가 시간이 갈수록 반감할 것이라는 부정적 전망도 일부 제기된다. 대출 규제로 집값이 곧바로 급락하기보다 대출 규제를 풀어야 할 시점이 올 때까지 관망세를 유지할 것이라는 주장이다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “대출 규제 효과는 길어야 6개월”이라며 “시장 참여자들은 곧 규제에 적응해 주택을 거래할 방법을 찾을 것”이라고 말했다.

업계 전반적으로는 서울 주택 시장이 당분간 숨고르기에 들어간다는 예상이 지배적이다. 다만 정부가 신축 주택 공급 확대책을 추가로 내놔야 시장의 진정세가 굳어진다는 전망도 나온다. 우병탁 신한 패스파인더 전문위원은 "주택 구입용 사업자대출 등 우회 수단은 은행권에서 원칙적으로 금지된 행위라 일반화하기 힘들다"며 "서울 주요 지역 진입을 원하는 수요가 대출 규제 때문에 멀리 이동하는 경우는 많지 않아 공급대책이 필요하다"고 설명했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com
신지후 기자 hoo@hankookilbo.com