[단독] 해운대구 부지개발 기여금 ‘200억→230억 증액’에도 논란 지속…“수천억 이익에 턱없이 부족”

감정평가 토대로 공공기여금 재책정…“불이행 시 사업계획 취소”
인근 재개발 조합장 “개발이익 3000억 넘어…제2의 엘시티 사건될 수도”
사업자 측 이달 사업계획 제출, 감사 진행은 변수

(시사저널=김동현 영남본부 기자)

21일 특혜 논란이 일고 있는 부산 해운대구 좌동 1360번지 부지. 이 땅은 현재 주차장으로 활용되고 있다. ⓒ시사저널 김동현

부산 해운대구 53사단 인근 부지 개발이익이 수천억원에 달한다는 주장이 나왔지만 지자체는 재감정평가까지 진행하면서 당초 공공기여금 200억원에서 약 30억원만 늘린 것으로 확인됐다. 부산의 한 건설사가 해당 부지를 매입해 용도변경을 시도한 이후 '특혜 논란'은 이어졌다. 도시건축공동위원회(건축위원회) 심의에서도 공공기여 관련 내용이 언급되자 해운대구가 조치에 나섰지만 "기여금이 개발수익에 비해 턱 없이 부족하다"는 지적이 나오면서 논란이 쉽사리 가라 앉지 않고 있다.  

사업자 측은 건축위원회 심의에서 "해당 지역은 분양가 상한제 지역"이라며 수천억원의 개발이익을 부정했지만, 분양가 상한제 적용 지역이 아니라는 의견이 다수인 탓에 해운대구가 면밀히 따져 대응해야 한다는 목소리가 나온다.  

30일 시사저널 취재를 종합하면 해운대구는 3월19일 해당 부지 관련 용도변경 고시 이후 재감정평가 자료를 바탕으로 최근 공공기여금을 200억원에서 230여억원으로 늘렸다. 당초 사업자가 약 200억원을 제안한 시점부터 고시일까지 토지지가 상승 등 변화를 예상해 감정평가를 다시 추진했다. 해운대구 관계자는 수정 고시 여부에 대해 "고시에 공공기여금 200억원이 나와있고, 이행확인서에 향후 조정이 이뤄질 경우 그에 따른다는 내용이 있다"며 "이에 더해 분할납부라는 장치를 해뒀고, 이행하지 않으면 (사업계획을) 취소하면 된다"고 했다. 해운대구는 사업계획승인 시점에 처음 돈을 받은 후 사용검사 시점까지 나머지 돈을 나눠 받는다는 계획이다. 

사업자 측 "분양가 상한제 적용돼 막대한 이익 없어"…부산시·해운대구 "적용 지역 아니다"

개발이익, 공공기여와 관련한 논란의 쟁점은 분양가상한제 '적용 여부'다. 본지가 확보한 지난해 12월 건축위원회 심의 회의록에 따르면, A위원은 "용적률 100%를 용적률 250%로 상향해서 이익이 창출이 될 수 있다"며 "관과 위원회 입장에서도 결국 왜 해줬느냐에 대해 특혜 시비가 걸릴 수도 있는 상황"이라고 했다. 또 "200억에 상당하는 공공기여가 과하게 주는 건지 판단을 못하겠다"고 했다. 이에 제안자인 지원건설 측은 "여기는 분양가 상한제 지역이기 때문에 한진CY나 인근에 메가마트 주변의 우3구역처럼 평당 3000만~5000만 원을 받을 수 있는 땅이 아니다"라며 "공사비 인상 등 여러가지 상황을 고려했을 때 분양가가 2500만 원 정도 돼야지 7% 정도의 이익이 발생하는 부분"이라고 했다. 그러면서 "실질적으로 엄청난 특혜가 있어 막대한 이익을 받는다는 부분은 이런 내용을 모르기 때문"이라고 했다. 

그러나 분양가 상한제 적용 대상이 아니라는 의견이 많다. 해운대구 관계자는 "예전에 택지개발지구 지정할 때 어떤 조건이 있는 줄 알았는데 현재 상한제 적용이 안 되는 걸로 알고 있다"고 했다. 부산시 관계자도 "좌동 1360번지는 상한제에 적용되지 않는 지역"이라고 했다. 일각에서는 "상한제 적용이 안 될 것으로 예상하지만, 마지막 국토부 유권 해석이 정확할 것"이라는 설명도 내놓고 있다. 국토부 관계자는 "분양가상한제는 현재 투기과열지구인 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 일부 수도권에만 해당된다"며 "부산은 공공택지가 아닌 이상 해당하지 않는데, 공공택지 여부는 잘 모르겠다"고 했다.

분양가 상한제 적용이 안될 경우 개발이익은 대폭 커지리란 전망이 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 "평당 분양가를 3000만~4000만 원으로만 잡아도 수천억 원대의 수익이 예상된다"고 말했다. 용적률과 건축면적, 건축비, 금융 비용, 경비, 토지매입비용 등을 고려한 총 원가에서 예상 수익을 제외하면 이 같은 계산이 나온다는 것이다. 

건축위원회 심의에서 우3재개발 조합장도 "핀셋 특혜로 업체 측에서 얻을 이익이 수천억 된다. 저희들이 계산하면 3000억이 넘는다"며 "그런데 200억은 말도 안 되는 금액이다. 땅값 올라가는 것만 법적으로 계산했다는 것"이라고 했다. 그는 "우리가 그렇게 문제 있다고 말하는 제2의엘시티, 제2의대장동 사건이 될 수도 있다"고 주장했다. 다만 우3구역과는 상황이 다르다는 반론도 있다. "500세대 정도 짓는데, 얼마나 사업성이 있겠냐" 등의 주장이다. 지원건설에 설명을 듣기 위해 수차례 전화했지만, "업무를 맡은 지 얼마 되지 않아 파악하고 있다"고 답했다. 

  

심의위서 13가지 넘는 의견 나와…해운대구 "사업 진행 과정에서 논의"

공공기여 방식을 두고도 여러 의견이 나오고 있다. 실제 건축위원회 심의에서 다수 위원이 공공기여 방식 등을 꼬집었다. 심의는 '조건부 수용'으로 결정났다. 해운대구는 심의에서 제시된 의견을 고시 조건에 반영했고, 향후 사업 진행 과정에서 논의될 예정이라고 설명했다. 제시된 의견은 ①공공기여금 현실과 사업시작시점 등을 감안해 재산출 ②공공기여에 대한 추가 보완 검토 ③공공기여방안을 노후 열수송관 교체 외 제2·3안 도출 ④공공기여 내용을 해운대구 지구단위계획구역 내 주민들과 협의 ⑤지구단위계획 변경에 따른 토지지가상승분을 지구단위구역 내 기반시설 조성 사업을 위해 100% 기부채납 ⑥공공기여 부분 재협의 ⑦설문조사 시 지구단위계획 범위 안 거주자로 한정하고 주민이 요구하는 지구단위계획 내 기반시설에 대한 검토를 진행한 뒤 공공기여 검토 ⑧공공기여도에 대한 명확한 계획안 ⑨공인감정평가를 통한 계획 이익비용 산정 ⑩현재 주변 여건 변화를 고려한 계획 결정 ⑪53사단 의견 제시가 없었던 점 등을 종합적으로 고려할 때 주변과 어울리고 조화되는 건축물 계획 필요 ⑫공공기여 금액·방법 적정성 검토 ⑬공공기여 대안 추가 제시 등이다.  

공공기여금은 해운대 그린시티 노후 열 수송관 보수·교체에 사용될 예정인 것으로 알려졌다. 노후 열 수송관 보수·교체는 부산시 집단에너지기금을 활용해야 한다. 기금이 고갈되자 공공기여금으로 '돌려막기'를 하고 있다는 비판이 제기됐는데, 부산시는 "사업자 측이 먼저 제안한 것"이라고 했다. 해당 사업의 공공기여금은 도시계획이 변경된 후 토지가치상승분으로 책정됐다. 옛 한진CY 부지나 한국유리 부지 개발에 따른 공공기여는 토지가치 상승분을 포함해 기반 시설 비용까지 포함된 것으로 알려졌다. 2곳은 부산시 공공기여 협상제를 통해 진행되는데, 해당 부지는 협상제 적용 대상은 아니라고 한다. 한 해운대구의원은 "대부분은 이처럼 현금과 현물으로 이뤄진다"며 "이번에 30억만 늘어난 것도 이해가 가지 않는다"고 했다. 

과도하게 공공기여를 강조할 경우 사업 진행이 늦어지고 사업성이 낮아지는 등 부작용을 우려하는 '신중론'도 공존한다. 하지만 지역에서는 연립주택 부지에 용적률 대폭 상향과 아파트 건립이 가능해진 것을 놓고 '특혜 논란'이 이어지고 있고, 시민단체는 "유착 관계를 의심해 봐야 한다"는 말까지 하고 있어 수사 기관의 역할에 대해서도 관심이 모인다. 경찰은 "감사 결과에 따라 들여다볼 예정"이라고 밝혔다. 

현재 감사원은 심의 당시 구의원 2명이 제척된 것과 관련해 감사를 진행 중이다. 앞서 이들 구의원은 "의회 독립성과 지방자치의 민주적 가치를 정면으로 훼손했다"며 감사를 청구했다. 감사 결과에 따라 '재심의' 가능성도 제기됐다. 이달 사업자 측은 사업계획을 해운대구로 제출했는데, 법 저촉 여부 등이 절차가 있어 승인까지는 다소 시간이 걸릴 예정이다. 이 때문에 감사원 감사 결과가 승인 전 나올 가능성도 배제할 수 없다. "감사 결과가 나올 때까지 해운대구가 승인을 '잠정 보류'해야 하며 감사원 감사의 칼날이 어디까지 미칠지도 지켜봐야 한다"는 말도 들린다.