“현금 20억을 어디서 구해”…하늘의 별따기가 된 강남 입성 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-54]
6.27 부동산 대책 전격 해부
수도권 주담대 한도 6억 제한
다주택자 LTV 0%로 대출 금지
소유권 이전 조건 전세대출도 금지
전입의무 부과해 ‘갭투자’ 차단
생애최초 LTV 80%→70%로
생활안정자금 한도 1억원까지만

서울 아파트 전경. [사진출처=연합뉴스]

서울 집값이 급등하자 새 정부가 결국 강력한 규제 카드를 꺼내들었습니다. 이른바 6.27 부동산 대책(가계부채 관리 강화 방안)입니다. 집을 사기 위해 받는 대출의 한도를 확 줄인 게 핵심입니다. 이번 대책엔 굉장히 다양한 규제 내용이 담겼는데요. 긴 글이 되겠지만 주요 내용과 파급 효과를 하나하나 풀어서 쉽게 설명해보겠습니다.

수도권 주담대 6억 넘게는 못 받는다

가장 강한 규제는 단연 대출 한도 ‘6억원 제한’입니다. 수도권 주택담보대출(주담대)의 최대한도를 6억원으로 정했습니다. 이젠 소득이 아무리 높은 사람이라도 수도권에서 집을 살 때 대출을 6억원 넘게 받을 수 없습니다. 10억원 아파트를 살 때도, 15억원 혹은 20억원 아파트를 살 때도 대출은 딱 6억원까지만 나오는 겁니다. 이처럼 대출 상한선을 정한 규제를 이번에 처음 시행되는 겁니다.

[사진출처=금융위원회]

이전에는 주택담보대출비율(LTV)에 따라 대출이 나왔습니다. LTV는 쉽게 말하면 집값의 몇 퍼센트까지 대출이 가능한가를 나타내는 지표입니다. 규제지역은 LTV 50%, 비규제지역은 LTV 70% 한도가 적용되곤 했죠. 이번 대책 전에 시세가 20억원인 아파트를 살 때는요.

만약 이 아파트가 규제지역에 있으면 대출이 10억원(LTV 50%)까지, 비규제지역에 속하면 대출이 14억원(LTV 70%)까지 나왔습니다. 물론 실제로는 소득 수준 등도 고려해 대출액을 정하지만 단순히 LTV만 계산하면 말입니다. 그러나 대책이 6월 28일부터 본격 시행되자 10억원도, 14억원도 아닌 딱 6억원까지만 대출이 가능해졌습니다.

마포·성동·광진 타격...강북권은 풍선효과?

규제의 직격탄을 맞는 곳은 어딜까요. 기존에는 6억원 이상 대출이 나왔는데 이젠 안 나오는 곳이겠죠. 시세가 8억 6000만원 이상인 집들이 그 주인공입니다. 해당 주택들은 LTV 70%를 적용하면 당초엔 6억원 이상 대출이 가능했거든요. 누차 말하지만 매수인 소득이 충분할 때 얘기입니다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 5월 기준 약 11억 7719만원입니다. 8억 6000만원을 훌쩍 넘는 수치죠. 바꿔 말하면 서울 아파트 절반 이상의 대출 한도가 줄어버린 상황입니다. 자치구별로도 볼까요. 25개 자치구 가운데 14개 자치구의 아파트 평균 매매가가 8억 6000만원 이상입니다. 종로·중·용산·성동·광진·서대문·마포·양천·영등포·동작·서초·강남·송파·강동구 말입니다. 일명 ‘한강벨트’ 자치구가 다수 들어가 있죠.

전문가들은 초고가 단지가 많은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구보다는 중·상급지인 마포·성동·광진·동작·강동구 등의 거래가 주춤하고 시세가 조정을 받을 것으로 예상했습니다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “마포·동작·강동구처럼 실거주 중심의 중산층 선호 지역으로 떠오르던 곳이 큰 타격을 받을 것”이라며 “현금이 갖춰지지 않은 20~30대 내집 마련도 감소할 것으로 보인다”고 설명했습니다.

서울 한강변 아파트 단지 전경 [사진출처=연합뉴스]

반대로 집값이 8억 6000만원 미만인 단지에 대한 수요가 오를 것이란 의견도 나옵니다. 대출이 6억원까지는 나오니 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 수 있는 거죠. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출한도에 걸리는 금액대의 주택에 대한 매수 수요가 집중될 수 있다”고 밝혔습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “6억~8억원 대 매입이 가능한 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다”고 말했습니다.

다주택자 대출 금지...똘똘한 한 채 선호 심화

대다수 전문가들은 강남3구와 용산구 집값이 급락하진 않을 것으로 내다봤습니다. 대출이 6억원으로 제한되면 현금 20억~30억원 이상은 들고 있어야 강남권 아파트를 살 수 있는데도 말입니다. 도대체 왜 이런 전망이 나올까요. 이번 대책에 다주택자에 대한 규제를 더욱 강화하는 내용이 담겼기 때문입니다.

6.27 대책으로 다주택자에 대한 주택담보대출은 사실상 금지됐습니다. 이미 집을 한 채 갖고 있는 1주택자 사례부터 볼까요. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 수도권에 있는 집을 추가로 사는 경우 주택담보대출을 아예 받지 못하게 했습니다. LTV 0%를 적용했어요. 집을 두 채 이상 보유한 사람도 마찬가지입니다. 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입할 때도 주담대가 나오지 않습니다. 실제 거주하려는 목적이 아니면 대출을 끼고 집을 사지 말란 의미입니다.

[사진출처=금융위원회]

이로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 한층 심해질 것이란 의견이 많습니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “자잘한 주택을 정리하고 똘똘한 한 채에 집중하란 신호로 여겨질 것”이라며 “오히려 지방 주택을 정리하고 서울 주택 매수에 집중하는 경향이 커질 듯하다”고 전망했습니다.

물론 1주택자의 ‘갈아타기’까진 막지 않았습니다. 만약 1주택자가 현재 갖고 있는 주택을 6개월 안에 팔면 대출을 해주겠단 겁니다. 기존 주택을 처분하고 다른 주택을 사는 거라면, 집만 달라졌지 1주택자인 건 변함이 없으니까요. 이때는 무주택자와 똑같이 대출 받는 게 가능합니다. 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역은 LTV 50%가 적용되는 거죠. 물론 대출 최대한도는 마찬가지로 6억원 이하입니다.

전세 끼고 매매하는 ‘갭투자’ 원천 차단

전세를 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’도 원천 차단했습니다. 6.27 대책 전엔 목돈이 없거나 투자를 노리는 일부 집주인은 전세 세입자를 구하는 방식으로 주택을 사곤 했습니다. 전세 보증금을 받아 매매 대금을 치렀던 겁니다. 이때 세입자는 전세 보증금을 어떻게 마련할까요. 다수가 전세 대출을 받습니다. 서울 아파트는 평균 전셋값이 약 5억 7199만원에 달하니까요.

하지만 지금은요. 전세보증금이 집을 사는 데 쓰인다 싶으면 은행이 전세 대출을 해주지 않습니다. 정부가 6.27 대책에서 수도권 내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했기 때문입니다. 이는 세입자가 전세자금 대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출을 금지했단 의미입니다.

6월 말부터 입주가 시작되는 서울 서초구 메이플자이 전경. [매경DB]

앞으로는 청약을 할 때도 신중해야 합니다. 아파트를 분양받은 수분양자에게도 같은 규제가 적용돼서입니다. 전세 세입자의 보증금으로 분양 대금을 치르는 게 막혔습니다. 수분양자가 전세 보증금으로 분양 잔금을 납입하려고 하면 전세 대출을 해주지 않는 상황입니다. 이 규제 때문에 당장 올해 하반기에 입주하는 단지를 분양받은 이들은 발등에 불이 떨어졌습니다. 특히 자금 사정이 빠듯한 이들 말입니다. 물론 현금이 두둑해 대출이 필요 없는 전세 세입자를 구하면 되긴 하지만요.

이 뿐만이 아닙니다. 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 6개월 안에 전입 의무를 부과했습니다. 은행에서 대출 받아 내 집을 마련하는 거면, 6개월 안에 해당 집에 반드시 거주하란 겁니다. 각종 정책 대출에도 이 전입 의무 규제는 동일하게 적용됩니다.

생애최초 LTV 80%→ 70%로···정책대출도 손질

수도권에선 생애최초 주담대 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 정부는 태어나서 처음으로 집을 사는 사람들은 실수요자로 보고 LTV 규제를 좀 풀어주고 있습니다. 생애 최초로 8억원 짜리 아파트를 산다고 가정해볼까요. 기존엔 6억 4000만원(LTV 80%)까지 주담대가 나왔지만 이젠 5억 6000만원(LTV 70%)만 빌릴 수 있습니다.

서민 주거 안정을 위해 지원하는 정책 대출 역시 손을 봤습니다. 집을 구입할 때 받는 디딤돌, 전세를 살 때 받는 버팀목 대출 얘기입니다. 대출 최대 한도를 대상별로 조금씩 줄였습니다. 대출 한도가 얼마나 줄어드는 지는 아래 표에 자세히 정리돼 있습니다.

[사진출처=금융위원회]

사람들은 저마다의 이유로 자금난에 시달릴 때, 집을 담보로 대출을 받기도 합니다. 일명 생활안정자금 목적 주택담보대출입니다. 수도권에 집을 가진 사람은 이 대출 역시 최대 한도가 1억원으로 묶였습니다. 마이너스통장 등이 포함된 신용대출 한도도 연소득 이내로 제한된 상황입니다.

돈을 갚는 기간인 대출 만기도 수도권은 30년 이내로 제한을 뒀습니다. 수도권에선 대출 만기가 40년으로 긴 주담대를 이제 찾아볼 수 없는 겁니다. 같은 돈을 빌려도 대출 만기가 길면 매달 쪼개서 갚아야 하는 액수가 적어져 그만큼 부담이 줄어드는 데 말이죠.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.