‘전세의 월세화’ 심화 속 비용도 상승세… 주거비 부담 가중

임대차 계약 중 61%가 월세
2025년 5월까지 74만건… 전년비 24% 증가
같은기간 전세 계약은 7.5% 증가 대조
전세사기 불안 등 여파로 수요 늘어나
5월 서울 빌라 원룸 월세 2025년 최대폭 ↑
전문가 “전세 수요 대비 공급은 부족
임대주택 확충·임대료 급등 억제해야”

과거 전세가 주도하던 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되는 ‘전세의 월세화’ 현상이 심화하고 있다. 월세 오름세 속 향후 전세의 월세화와 월세 상승을 가중할 요인들이 남아 있어 주거비 부담이 더 커질 수 있다는 우려도 뒤따른다. 한 번 오른 월세는 하락하기 어려운 구조인 만큼 시장 안정을 유도하기 위한 정책 대응이 필요하다는 목소리가 나온다.

지난 23일 서울 시내의 한 공인중개사사무소에 붙은 전세 매물 안내문 앞으로 시민이 지나가고 있다. 연합뉴스

◆임대차 시장서 월세 비중 확대

29일 법원 등기정보광장에 따르면 1∼5월 전국에서 확정일자를 받은 주택 월세계약 건수는 이날 기준 총 74만3736건으로, 전년 동기(60만332건) 대비 23.9% 증가했다. 같은 기간 전세계약 건수는 47만1653건으로 1년 전(43만8934건)보다 7.5% 늘어났다. 월세 거래량이 전세보다 더 가파르게 늘어난 것이다.

이 같은 월세 증가세에 올해 들어 전체 임대차 계약 중 월세가 차지하는 비중은 61.2%로 집계됐다. 이는 전년 동기(57.8%) 대비 3.4%포인트 더 늘어난 수준이다. 서울의 경우 월세가 26.6%(19만4159건→24만5799건) 늘 때 전세는 7.8%(12만8716건→13만8732건) 증가했다. 월세가 전체 임대차 계약에서 차지하는 비중은 3.8%포인트(60.1%→63.9%) 커졌다.

전세사기에 대한 불안이 여전해 임차인들이 월세를 선호하는 가운데 금리 인하로 임대인들도 전세금을 받아 운용하기보다 월세로 전환하는 분위기가 형성된 점 등이 전세의 월세화에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 현대경제연구원은 올해 국내 트렌드 가운데 하나로 ‘주택임대차 시장의 재편’을 꼽으며 “수요 측면에서 과거와 달리 전세 거래보다 월세 거래에 대한 거래 수요가 지속해서 증가할 것”이라고 전망했다.

월세 시장으로 이동하는 수요자들이 늘어나는 상황에서 월세는 오름세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 월세통합가격지수는 전월 대비 0.05% 오르며 2023년 8월 상승 전환한 이래 22개월째 상승세를 이어가고 있다.

서울 시장에서는 아파트와 빌라(연립·다세대) 모두 월세 상승세가 지속하는 모습이다. KB부동산의 ‘KB아파트 월세지수’를 보면 5월 지수는 전월 대비 0.35% 오른 124.8로, 관련 집계를 시작한 2015년 12월 이래 가장 높은 수준을 기록했다. KB부동산은 전용면적 95.86㎡ 미만 아파트를 대상으로 월세지수를 산출한다.

지난달 서울 빌라 원룸 월세는 올해 들어 가장 큰 상승폭을 기록했다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 5월 서울의 전용 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸의 평균 월세는 전월 대비 4만원(6%) 오른 72만원(보증금 1000만원 기준)으로 집계됐다. 다방은 월세 보증금 1억원 미만의 거래를 집계해 평균 월세를 분석했다.

◆“월세 부담 가중… 급등 억제해야”

전세의 월세화와 월세 상승을 가중할 요인들은 여전히 남아 있다.

금융당국은 지난 27일 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’에서 수도권·규제지역을 대상으로 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮추겠다고 밝혔다. 전세대출에 대한 은행들의 심사가 강화되면서 전세 대신 월세를 찾는 수요가 늘어날 수 있다. 이 조치는 7월21일부터 시행되며 지방은 적용되지 않는다.

당국은 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상으로 확대하는 방안도 고려하고 있는데, 이 조치가 현실화할 경우에도 전세의 월세화에 영향을 미칠 것으로 보인다.

서울의 경우 향후 입주물량 감소 등으로 전셋값 상승이 계속될 것으로 보이는 점 역시 전세의 월세화 흐름을 지속시키는 요인으로 거론된다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 하반기 서울 입주 예정물량은 1만4043가구로, 상반기 대비 20% 줄어들 전망이다. 전세가격이 올라 전세 보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 반전세나 월세로 이동할 수밖에 없다.

KB경영연구소는 ‘6월 주택시장리뷰’ 보고서에서 “전세 수요 대비 공급은 여전히 부족하다”고 진단했다.

월세 오름세는 서민들의 주거비 부담 확대로 이어지고 있다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 지난 24일 열린 ‘2025년 하반기 건설·부동산 시장 진단 및 내수경기 활성화 전략 세미나’에서 “월세화 흐름이 더욱 강화되는 추세”라며 “월세·전세는 실제 수요가 하방을 지지해 한 번 오른 가격은 하락이 어렵다. 최근 상승폭이 확대되며 체감 월세 부담이 가중되고 있다”고 진단했다. 김 연구위원은 임대료 급등 및 월세화 가속으로 체감 주거비 부담이 증가하게 되는 만큼 공공과 민간의 임대주택 확충을 통해 공급 기반을 강화하고, 임대료 급등을 억제해 주거비 부담을 완화해야 한다고 제언했다.

이강진 기자 jin@segye.com