‘6·27 규제’ 발표전 단지도 문제는 ‘잔금’… 전세 놓아 납부도 제동

정부 “중도금 대출 받을수 있지만
잔금 대출 전환땐 6억까지만 가능”
소유권이전 조건부 전세대출 금지
분양 단지 현금부자 위주 재편될듯

정부가 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강수 조치를 펴면서 서울 아파트의 74%가 주담대 제한 영향권에 들게 된다는 분석이 나왔다. 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 보면 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상했다. 사진은 29일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 2025.06.29. 서울=뉴시스

28일부터 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하는 고강도 대출 규제가 시행되면서 서울 아파트 분양 경쟁률이 다소 하락할 것이라는 전망이 나온다. 중도금과 잔금을 포함한 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 청약 당첨자가 직접 마련해야 하는 현금 부담이 크게 늘기 때문이다. 이 때문에 분양가가 수십억 원에 달하는 고가 분양 단지는 현금 부자 위주로 재편될 것으로 예상된다.

● 규제 전 공고 내면 중도금 대출 예외

정부는 27일 대출 규제 방안 발표일 이전에 입주자 모집공고를 한 분양 단지의 중도금과 이주비 대출은 종전 규정을 적용한다고 밝혔다. 예고 없이 전격 시행한 대출 규제의 예외를 둔 것이다. 다만 이런 단지들도 입주 직전 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때는 주담대 6억 원 한도가 적용된다.

서울 성동구 오티에르 포레(장미아파트 재건축)는 27일 입주자모집공고를 내 중도금 대출은 종전대로 받을 수 있게 됐다. 이 단지는 분양가의 10%를 계약금으로 먼저 낸 뒤 분양가의 60%는 중도금, 나머지 30%를 잔금으로 나눠 낸다. 중도금을 전액 대출받는다고 가정하면 전용면적 84㎡(분양가 약 24억 원) 기준 14억 원가량을 대출을 받을 수 있다.

문제는 잔금이다. 통상 중도금 대출은 입주 직전 잔금 대출로 전환해 납부하는 게 일반적이다. 하지만 주담대 6억 원 제한이 생기면서 중도금 대출액 중 6억 원만 잔금 대출로 전환할 수 있다. 중도금 대출액 14억 원 중 6억 원을 뺀 8억 원은 입주 전에 갚아야 입주할 수 있다.

금융당국 관계자는 “규제 발표일 전 입주자모집공고를 한 단지는 중도금 대출에서 새로운 규제 적용을 받지 않지만, 마지막에 주담대로 전환할 때는 6억 원 이내로 대출을 줄여야 한다”며 “상환 능력을 미리 헤아려야 하고 매수 수요가 줄어들면서 아파트값이 내려갈 것으로 보고 있다”고 말했다.

아직 입주자 모집공고를 하지 않은 단지들은 중도금 대출 단계부터 6억 원 제한을 적용받는다. 중도금은 대출에 의존하던 관행에 제동이 걸리는 셈이다. 분양가가 수십억 원에 달하는 강남권 단지에선 입주에 필요한 현금이 10억 원을 크게 웃돌 것으로 전망된다.

예컨대 이르면 다음 달 분양 예정인 서울 송파구 잠실르엘(미성·크로바 재건축)의 전용면적 84㎡ 분양가는 20억 원 수준으로 예상된다. 중도금 대출 단계부터 최대 대출 가능 금액이 6억 원으로 제한된다. 현금 약 14억 원을 스스로 조달할 수 있어야 청약에 당첨되더라도 입주할 수 있다는 계산이 나온다.

● 전세 놓아 잔금 납부도 제동

게다가 금융당국이 소유권 이전 조건부 전세대출을 전면 금지하면서 직접 입주하지 않고 전세를 놓아 보증금으로 잔금을 내는 것도 어려워졌다. 앞으로 세를 놓아 잔금을 내려면 전세 대출을 받지 않는 세입자를 구해야 한다는 뜻이다.

이런 대출 규제는 무순위 청약 단지도 예외가 아니다. 역대급 경쟁률이 나올 것으로 예상됐던 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공아파트 재건축) 무순위 청약 경쟁률도 떨어질 것으로 예상된다. 올림픽파크포레온은 전용면적 84㎡의 분양가는 12억, 13억 원대인데, 6억 원을 제외한 나머지 금액은 당첨자가 현금으로 내거나, 전세 대출을 받지 않는 세입자를 구해 조달해야 한다.

오승준 기자 ohmygod@donga.com
강우석 기자 wskang@donga.com