서울 아파트 130만세대 규제…안정이냐 풍선이냐

정부가 주택담보대출을 6억원으로 제한하는 '초강수 대출규제'를 시행했다. 서울 아파트의 약 74%가 규제 영향을 받게 됐다. 기존 대비 대출액이 평균 4억원 이상 줄어들면서 '실수요층'이 큰 영향을 받게 될 것으로 보인다.

서울 아파트 수요가 서울 외곽이나 경기·인천 등으로 옮겨가며 집값을 자극하는 '풍선효과'는 경계해야 한다는 목소리도 나온다.

29일 관련업계에 따르면 이번 주택담보대출 여신한도 제한으로 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어드는 것으로 나타났다. 아파트 총 127만6257가구가 영향을 받는다. 전체 아파트(임대 제외) 171만7384가구의 74% 수준이다.

KB부동산이 조사한 서울 아파트 평균 시세는 13억8174만원이다. 단순 계산으로 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용하면 규제 전 대출 가능금액은 9억6721만원이지만, 이제 6억원 이상 대출을 받을 수 없게 된다. 대출 가능금액이 평균 3억6000만원 이상 줄면서 8억원 가까운 자기 자금이 있어야 서울에서 아파트를 살 수 있게 됐다.

평균 시세가 30억원을 넘는 서초구와 강남구는 대출 가능금액이 더 줄어든다. 규제지역 LTV 50%를 적용 받아도 평균 15억원 이상 대출이 가능했지만, 상한이 6억원으로 고정되면서 현금을 24억원 이상 가져야 아파트 매수를 고려할 수 있다.

마찬가지로 규제지역인 용산구와 송파구도 대출 가능금액이 4억원 이상 줄며 16~17억원의 현금을 가지고 있어야 입성이 가능해졌다.

서울에서 평균 아파트 가격 기준 대출가능금액이 줄어들지 않는 곳은 '노도강'(노원, 도봉, 강북)과 금관구(금천, 관악, 구로), 중랑구 등 7개 구밖에 없다.

시장에서는 이번 대출 규제가 시행되며 거래가 크게 줄어들 것으로 봤다. 은행에는 갑자기 대출길이 막힌 실수요자들의 불만이 잇따르고 있다. 대출가능 금액이 줄어들며 실수요자 층 자체가 줄어들고, 충분한 현금을 보유해 매수를 고려하던 수요자조차 향후 가격 변동을 지켜보는 것으로 돌아설 수 있다는 것이다.

한 공인중개사는 "다음 달 스트레스 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 앞두고 막차 탑승을 고려하던 수요자들이 계획을 완전히 수정할 수밖에 없게 됐다"며 "다주택자는 대출 자체가 불가능하고, 실수요자들은 새로운 대출규제에 계획을 새로 맞춰야 하기 때문에 거래가 줄어들 것은 확실해 보인다"고 말했다.

서울에서 집을 찾던 실수요자들이 대출이 가능한 서울 외곽지역이나 경기·인천 등 수도권으로 눈을 돌리면서 해당 지역의 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

한 부동산 전문가는 "경기도 지역 중 이번 규제로 대출 가능금액이 줄어드는 곳은 과천과 성남, 하남 정도"라며 "이들 지역을 제외한 지역은 대출 가능 금액이 그대로 유지되는 만큼, 실수요자의 이동으로 '풍선효과'가 나타날 수 있다"고 분석했다. 다만 "현재 대출규제에 영향을 받는 지역과 다른 지역과의 가격 차이가 상당해 수요층이 완전히 다른 만큼 최근 집값이 빠르게 상승한 규제지역의 시장이 빠르게 위축되며 집값 상승을 제한하는 수준에서 영향이 끝날 가능성도 있다"고 덧붙였다.

김남석 기자 kns@dt.co.kr

12341234 서울시 아파트. [연합뉴스]

김남석기자 kns@dt.co.kr