"대출 6억까지? 가계약금 날릴판"…똘똘한 한채 직격→노도강 들썩이나

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 27일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 정부가 오는 28일부터 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한한다. 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)도 현행 80%에서 70%로 강화한다. 정부는 긴급 가계부채 점검회의를 열고 가계대출 총량관리목표 50% 감축, 수도권·규제지역 추가 주택구입 목적 주담대 금지, 수도권·규제지역 주담대 한도 6억원 제한, 수도권·규제지역 생애최초 LTV 80%→70% 강화 및 6개월 내 전입의무 등 수도권에 집중된 가계부채 관리방안을 확정했다. 2025.06.27. jhope@newsis.com /사진=정병혁

서울·수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 6억원으로 제한되면서 서울 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있다. 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트 중심으로 거래가 크게 위축될 전망이다. 반면 상대적으로 중저가 주택이 많은 서울 외곽 지역으로 매수 수요가 이동할 가능성이 커지고 있다.

지난 27일 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에 따라 수도권 및 규제지역 주담대 한도는 6억원으로 제한됐다. 다주택자에 대한 추가 매입 목적 대출은 전면 금지됐고 생애최초 주택 구입자의 대출 담보인정비율(LTV)은 기존 80%에서 70%로 낮아졌다. 또한 주담대 대출자는 6개월 내 해당 주택에 실거주해야 하는 의무도 생겼다.

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강남·분당·마용성 거래문의 '뚝'…서울 외곽 수요 확산될듯

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규제 강화로 현장에서는 거래 문의가 급격히 줄고 있다. 서울 강남구 한 공인중개사는 "대출 규제가 시행된 직후 30~40대 매수 문의가 절반 이상 감소하며 매수세가 얼어붙었다"고 전했다. 경기 성남 분당구 공인중개사 역시 "실수요자들도 대출 한도 축소에 매입을 미루거나 포기하는 분위기"라며 거래 절벽 현상을 실감했다.

과거에도 2017년 8·2 대책, 2020년 12·16 대책 등 대출규제 시행 직후 서울 아파트 거래량은 크게 감소한 바 있다. 이번 규제도 비슷한 효과로 이어지며 부동산 상승세에 제동을 걸고 있다.

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승해 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 성동구(0.99%)와 마포구(0.98%) 등 한강벨트 상급지에서 1%에 육박하는 급등세를 보였다. 반면 노원·도봉·강북구(노도강) 지역은 소폭 상승세(노원구 0.12%, 도봉구 0.06%, 강북구 0.16%)를 이어가며 중저가 주택 가격대에서 점진적인 움직임을 보였다.

전문가들은 이번 대출 한도 제한과 실거주 의무 강화로 인해 강남과 한강변 등 고가 상급지 주택의 갈아타기 수요가 크게 줄어들고 상대적으로 6억~8억원대 중저가 주택이 많은 노도강, 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로 매수 수요가 확산될 가능성이 높다고 분석한다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 일부 주춤할 것"이라며 "6억~8억원대 매입이 가능한 노도강과 금관구 등 서울 외곽 지역에 풍선 효과가 나타날 것"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "대출 한도가 축소되면서 해당 금액대 주택에 매수 수요가 집중될 수밖에 없다"고 밝혔다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "정책자금 대출 한도는 줄었지만, GTX-C노선(2028년 개통) 등 교통 호재가 있는 노원구 등 외곽 지역 수요는 오히려 늘어날 가능성이 크다"고 덧붙였다.

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"집 팔고 가계약했는데 대출 안돼"…'배액배상' 계약금 날렸다

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앞서 가계약만 체결해둔 실수요자들은 큰 혼란을 겪었다. 정식 계약 전 가계약 상태에서 새로운 규제가 발표되면서, 이미 기존 주택을 매도하고 가계약까지 마친 이들의 상황이 난처해졌다.

서울 거주 직장인 A씨는 "기존 주택을 급매로 처분하고 갈아탈 곳으로 이사갈 곳에 가계약금을 넣었는데, 발표된 규제에 따르면 6억원까지만 대출이 가능하다고 해서 계약을 취소해야 하는 상황"이라며 "가계약금 3000만원을 하루아침에 날리게 생겼다"고 했다.

실제로 지난 27일 서울 시내 주요 은행 창구는 대출 상담을 받으려는 고객들로 장사진을 이뤘다. 서울 마포구 한 은행 관계자는 "가계약만 체결한 상태에서 6억원 이상 대출을 받으려던 한 직장인이 급히 반차를 내고 방문해 계약을 정식으로 전환한 사례도 있었다"고 했다. 영등포구 다른 은행 창구에도 "대출 가능 여부를 묻는 문의가 점심시간 이후 폭주했다"고 말했다.

금융위원회는 지난 27일 "6월 27일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에만 종전 기준의 대출한도를 적용받을 수 있다"며 "가계약은 인정되지 않으며, 토지거래허가구역의 경우 지방자치단체에 이날까지 신청한 경우에 한해 예외를 인정한다"고 밝혔다.

이에 따라 실제 주택 매수 과정에서 일반적인 절차로 활용되던 가계약은 더 이상 대출 인정 요건에서 제외됐다. 계약 진행 중 하루 만에 규제가 바뀌며 매수자들이 정식 계약으로 전환하거나 계약을 포기해야 하는 상황이 벌어진 것이다.

일선 부동산중개업소 관계자는 "27일 하루 동안 은행에 급히 가계약을 정계약으로 돌리려는 매수자들로 북새통을 이뤘지만, 이후 신규 매수 문의는 사실상 끊겼다"며 "갑작스러운 발표로 시장 혼란만 가중된 셈"이라고 지적했다.

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생애최초·무주택자 등 실수요자의 주택 구매력도 약화

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한편 대출 규제로 인해 생애최초·무주택자 등 실수요자의 주택 구매력도 약화되고 있다. 대출 한도 축소, 전입 의무 강화 등 복합 기준이 적용되면서 실수요자마저도 대출 조건 충족에 어려움을 겪고 있다. 30대 직장인 이모씨는 "대출 한도가 예상보다 크게 줄어 집 구매가 꿈처럼 느껴진다"고 말했다.

아울러 전세대출 규제 강화로 인해 갭투자 수요가 차단되고, 전세 수요 증가 및 전세 가격 상승, 월세 전환 가속화 가능성도 높아질 전망이다.

이번 대출 규제가 수도권 부동산 과열을 단기적으로 차단하는 효과는 분명하지만, 장기적으로는 공급 대책이 병행되지 않으면 집값 안정에 한계가 있을 것이라고 지적이 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "대출 규제 강화로 인한 거래 절벽과 가격 조정 효과는 불가피하지만, 공급 부족이 해소되지 않으면 집값은 다시 상승할 수 있다"고 진단했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr