서울 127만가구 대출 줄어든다

25개구 중 18곳···74%가 영향권
‘노도강’ 등 7개구만 6억 이하 가능
현금 8.6억 이상 있어야 서울 입성

[서울경제]

정부가 6억 원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트 74%가 대출 감소 영향권에 드는 것으로 나타났다.

29일 부동산 조사 업체 부동산R114에 따르면 주택담보대출의 여신 한도가 6억 원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상된다. 가구 수로는 총 127만 6257가구가 타격을 받는다. 서울 시내 임대 아파트를 제외한 전체 재고 아파트 약 171만 7384가구의 74%에 달하는 규모다.

현 시세 기준으로 6억 원 한도를 넘지 않고 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 대출이 가능한 서울 지역은 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’과 ‘금관구(금천·관악·구로구)’, 중랑구 등 7개 구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억~8억 원대로 LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억 원 이하다.

서울 전체를 놓고 봤을 때는 서울 아파트 평균 시세 14억 6000만 원 기준으로 LTV 70% 가정 시 10억 2000만 원까지 가능했던 대출액이 6억 원으로 4억 2000만 원가량 줄어든다. 8억 6000만 원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다. 평균 시세가 30억 원을 웃도는 서초구와 강남구는 LTV 50%를 적용 받아도 평균 15억 원 이상 대출이 가능했지만 앞으로는 25억~26억 원 이상의 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.

지난주 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억 9000만 원, 16억 4000만 원 선으로 LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억~5억 원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억 원을 제외하고 평균 9억~10억 원의 현금이 있어야 아파트에 입주할 수 있다. 평균 시세 14억~15억 원 대인 광진구와 양천구·영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억~9억 원은 손에 쥐고 있어야 매수가 가능하다. 특히 토지거래허가구역이 아닌 곳도 앞으로 주담대를 받으면 6개월 내 전입 의무가 발생해 사실상 토허제와 같은 효과가 생긴다.

이 때문에 이번 대출 규제로 일부 서울 인기 지역의 주택 수요가 서울 외곽과 경기·인천 등으로 밀려나는 풍선 효과가 나타날 수 있다는 관측이 나온다. 특히 정부가 생애최초·신혼부부·신생아특례 대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억 5000만~5억 원에서 2억~4억 원으로 줄면서 2030대가 외곽으로 밀려날 수 있다는 예측도 있다.

김정우 기자 woo@sedaily.com