예정처, 2차 추경 '미분양 환매조건부 매입'에 "분양가 올라 비현실적"

예정처 '2025년도 2차 추경 분석'
14년 전 2.5억인데… 정부 2.4억 책정
"향후 소요 예산, 매입 호수 변경 예상"
미분양 HUG 떠안을라 "기준 엄격히"

지방 신도심 아파트 전경. 연합뉴스

정부가 지방 건설사 유동성 위기 극복을 위한 대책으로 2차 추가경정예산안(추경)에 포함한 '준공 전 미분양 주택 환매조건부 매입' 방안을 재검토해야 한다는 지적이 나왔다. 해당 사업과 관련해 정부가 책정한 매입단가가 분양가 상승을 반영하지 않고 있어 현실성이 떨어진다는 분석이다.

29일 국회예산정책처는 최근 발표한 '2025년도 제2회 추경 분석'에서 국토교통부가 추진 중인 미분양 환매조건부 매입 사업 관련 "사업계획에서 제시하는 호당 매입단가가 그간 분양가 인상률을 고려하지 못한 측면이 있다"고 밝혔다. 이어 "매입비용이 현실적이지 못해 향후 소요 예산과 매입 호수 변경이 예상되므로 국회 심사 과정에서 면밀한 검토가 필요하다"고 덧붙였다.

국토부 사업계획을 보면 준공 전 미분양 주택을 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 50% 수준으로 한시 매입해 유동성을 확보해주고, 준공 후 1년 이내 사업주체에 최소한의 실비용을 포함해 다시 판 뒤 분양케 하는 구조로 구상돼 있다. 관련 융자·출자 자금 3,000억 원이 이번 추경안에 편성됐다.

실제 2011년 평균 매입가격은 호당 2억5,300만 원이었으나, 국토부가 이번에 제시한 단가는 2억4,400만 원으로 14년 전보다 낮다. 그에 반해 전국 민간 아파트 평균 분양가는 2012년 3.3㎡당 840만 원에서 지난달 1,932만 원으로 두 배 이상 올랐다. 사업상 매입 주체인 HUG가 예상한 수준보다 높은 매입비용을 부담할 수 있다는 것이다.

또한 매입대상 사업장과 사업주체 선정 기준을 엄격히 마련해야 한다고 강조했다. 수도권과 양극화로 지방 부동산 시장의 장기 침체가 우려되고 저금리로 자금을 조달하는 게 어려워진 상황에, 건설사가 매각 당시 발생한 손실을 확정하는 게 더 유리하다면 환매를 포기하는 경우가 생길 수 있다. 예정처는 "이 경우 미분양 물량을 HUG가 모두 떠안게 될 수 있다"고 우려했다.

이에 같은 지방이라도 향후 인구유입, 수요가 확실히 보장돼 추후 원활히 분양될 것이 예상되는 사업장을 대상으로 삼을 필요가 있다는 조언이다. 공정률 외에도 일정 수준 초기 계약률을 달성했는지 기준을 적용해 매입 대상을 선정하고, 완전 미분양 사업장은 지원 대상에서 제외해야 한다고 짚었다. 사업주체의 재무건전성, 사업장 현황 역시 종합적으로 고려돼야 한다는 설명이다.

아울러 △매입 시 적용 할인율을 일률적으로 분양가의 50%로 적용하기보단 위험가중 요인을 반영하고 자구 노력 병행을 유도할 것 △관련 법령 개정으로 매입·환매 과정에서 발생하는 HUG와 건설사 세부담을 경감할 것 △HUG가 환매로 매입원금을 회수할 수 있는 만큼 융자·출자 비율을 조정하고 일반회계 전입금·기금예수금 규모도 증감할 것 등을 권고했다.

세종= 이유지 기자 maintain@hankookilbo.com