“현금 8억6천 없는데 어쩌죠”…서울 아파트 덮친 초강력 대출규제 여파

서울 18개 자치구 대출 감소

서울 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

정부가 수도권에서 6억원 초과 주택담보대출(주담대)을 금지하는 강력한 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트 74%가량이 타격을 입게 됐다. 소득이 뒷받침돼 최대 6억원까지 대출받더라도 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄어드는 것으로 나타났기 때문이다. 8억6000만원 이상 현금을 쥐고 있어야 서울 아파트 입주가 가능하다는 의미다.

29일 부동산R114의 서울 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 수도권 주담대 한도가 6억원으로 제한되면서 서울 25개 자치구 가운데 18개 자치구의 대출액이 이전보다 줄어드는 것으로 추산됐다. 가구수로는 총 127만6천257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다. 이는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7천384가구의 74%에 해당하는 규모다.

이들 18개 자치구는 애초엔 주택담보대출비율(LTV)만 비규제 지역은 70%, 규제지역은 50%로 제한된 상황이었다. 차주의 소득이 높으면 집값의 50~70%까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 이번 규제로 대출 한도가 6억원까지로 묶였다.

예를 들어 부동산R114가 파악한 서초구 아파트 평균 시세는 31억 9528만원이다. 소득이 충분하다면 이전까진 주담대를 15억9764만원(LTV 50%) 받을 수 있었다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 규제지역이기 때문에 LTV 50%가 적용된다. 하지만 규제 이후엔 딱 6억원까지만 대출이 가능하다. 결국 대출이 9억9764만원가량 줄어 현금이 25억9528만원 이상 필요하다.

용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3574만원, 21억7369만원으로 종전엔 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄었다. 현금 16억~17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 된 것이다.

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최근 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구 상황도 다르지 않다. 마포구 평균 시세는 14억8423만원, 성동구는 16억3975만원 수준이다. LTV 70% 수준이 6억원보다 높다. 이에 따라 평균 9억~10억원의 현금이 있어야 앞으로 아파트에 입주할 수 있다.

시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울 지역은 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’와 ‘금관구(금천·관악·구로구)’, 중랑구 등 7개 자치구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억~8억원대로 LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다. 아울러 부동산R114 시세 기준으로 경기도와 인천의 평균 매매가는 각각 5억8525만원, 4억4667만원으로 시세 자체가 6억원 이하다.