“‘미분양 안심 환매’ 매입 단가 올려야 지방 건설사 살아나”

국회예산정책처, 1만 가구 대상 예산(2조4000억 원) 부족하다 지적
가구당 2억4400만 원으로 책정… 2011년(2억5300만 원)보다 적어
제도 시행은 수요가 확실한 지역으로 한정해야 한다는 주장도 내놔

부산 등 비수도권에서 미분양 주택이 급증하는 것을 막고자 정부가 일정 물량을 사들이겠다는 방침을 정한 가운데 국회의 재정 전문기관이 실효성을 높이려면 매입 단가를 올려야 한다는 주장을 내놨다.

공동주택 건설 현장.

29일 국회예산정책처의 2차 추경 예산안 분석보고서를 보면 국토교통부는 오는 2028년까지 3년 동안 지방 미분양 아파트 1만 가구에 대해 ‘미분양 안심 환매’(환매 조건부 채권)를 추진할 때 2조4000억 원의 예산이 필요할 것으로 추산했다. 가구당 2억4400만 원꼴이다.

미분양 안심 환매는 주택도시보증공사(HUG)가 해당 주택을 분양가의 50% 수준에 사들이면 건설사가 준공 후 1년 이내에 다시 환매하는 제도다. 환매 가격은 매입가에 세금, 이자 비용 등 최소한의 실비용만 더한 금액으로 책정된다. 대상은 분양보증에 가입한 공정률 50% 이상의 지방 아파트다.

그러나 업계에서는 정부 지원이 어느 정도 도움은 되겠지만 HUG의 매입 가격이 너무 낮아 제대로 된 효과를 내기는 힘들 것이라는 우려한다. 국회예산정책처도 보고서를 통해 분양가 상승 등의 요인을 고려하면 가구당 평균 매입 가격 2억4400만 원은 현실적 수준이 아니라며 재검토를 요구했다. 특히 미분양이 극심했던 2011년 이 제도를 시행할 당시의 가구당 평균 매입 단가는 2억5300만 원으로 이번 추경안에 반영된 금액보다 많았던 점을 거론했다. 반면 전국 평균 민간아파트 분양가는 2012년 3.3㎡당 840만 원에서 올해 5월에는 1932만 원으로 배 이상 올랐다.

이에 국회예산정책처 측은 “지방 미분양 주택의 상당수는 입지 등 아파트 상품성에 비해 상대적으로 분양가가 높아 시장에서 선택받지 못한 물량”이라며 “이는 HUG가 실제 매입 과정에서 예상 수준보다 높은 매입 비용을 부담할 수 있음을 뜻하기 때문에 한정된 재원으로 목표를 달성할 수 있을지 우려된다”고 언급했다. 또 최근 부동산 시장의 수도권-지방 간 양극화 심화는 지방 소멸, 원자재 가격 인상, 수요 부진, 과잉 공급 등 복합적 요인에서 비롯됐으며 건설사들의 저금리 자금 조달도 어려워 환매가 원활히 이뤄질지도 미지수라고 덧붙였다.

국회예산정처는 이런 점을 고려, 매입 단가를 일률적으로 분양가의 50%로 적용하기보다는 위험 가중 요인 등을 반영해 책정해야 한다고 조언했다. 이어 건설사의 선제적 분양가 인하 및 자구 노력 병행 유도를 통한 정부 재정 손실 최소화, 미분양 안심 환매 제도는 인구 유입이나 수요가 확실히 보장돼 추후 원활한 분양으로 이어질 것으로 예상되는 사업장으로 한정 등의 방안도 제시했다.