'가계약금 지급', 매매계약으로 인정받으려면?[똑똑한 부동산]

가계약금만 지급했는데 매매계약 파기된 사례
매매목적물·대금 및 지급방법 합의시 계약성립으로 봐
매수인이라면 계약금 포기…매도인은 배액 배상해야
반면 계약성립 아닌 예약 판단시 가계약금 돌려줘야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 매매계약에서 매매대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 지급한다. 이때 매매계약서를 작성하기 전 매수인은 명확히 매수 의사표시를 하기 위해 매도인에게 계약금의 일부를 우선 지급하게 되는데 이를 ‘가계약금’으로 부른다. 문제는 가계약금만 지급한 상태에서 당사자 일방이 변심해 매매계약이 파기되는 사례다. 아직 매매계약서를 작성하지 않아 당사자 사이에 구체적인 권리의무관계가 정해지지 않았기 때문에 소액이지만 법적 분쟁으로 이어지는 사례가 많다.

서울 시내의 한 부동산에 붙은 전세 매물 안내문 앞으로 시민이 지나고 있다.(사진=연합뉴스)

우선 매매계약서를 작성해야만 매매계약이 성립했다고 생각하는 것은 법적으로 타당하지 않다. 구두로라도 당사자 사이에 매매계약의 주요 사항에 관해 합의했다면, 이미 매매계약은 성립한 것이다. 매매계약서는 구체적이고 객관적으로 매매계약 성립의 증거를 남기기 위한 자료로 볼 수 있다. 통상 매매계약의 주요 사항이 무엇인지에 관해서는 구체적인 사정을 따져봐야 하지만 통상 매매목적물, 매매대금과 그 지급방법 등을 합의했다면 매매계약이 성립한 것으로 본다.

가계약금만 지급한 상태에서 매매계약을 해제하려는 경우 매매계약의 성립 여부에 따라 가계약금 반환 여부는 달라지게 된다. 우선 매매계약의 주요 사항이 합의돼 매매계약이 성립한 경우라면 특별한 사정이 없는한 매수인은 계약금을 전부 지급하고 포기해야만 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인도 계약금의 배액을 배상해야만 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우 배상범위가 확대돼 당사자 사이에 분쟁이 심화될 수 있으므로, 통상 가계약금 상당의 금액을 배상하는 것으로 당사자 사이에 합의하는 사례가 많다. 가계약금을 입금할 때부터 매매계약을 당사자 일방이 변심해 파기하려는 경우 가계약금을 기준으로 배상액을 정해두는 것이 좋다.

만약 매매계약이 성립하지 않았다면, 가계약금은 매매예약의 일종으로 보아 매매계약이 체결되지 않으면 매도인은 매수인에게 가계약금을 반환해야 한다. 매매예약은 이후 매매계약을 체결하기 위한 약정일 뿐이다.

김예림 변호사.

지금과 같은 부동산 가격 상승기에는 매도인이 더 높은 가격에 매도하기 위해 매매계약을 파기하려는 사례가 많다. 가계약금을 둘러싸고 분쟁이 발생하면, 매도인도 분쟁이 생긴 부동산을 다른 사람에게 팔기 어렵게 되고, 매수인도 다른 부동산을 사기 어렵게 돼 당사자 모두에게 손해가 된다. 이런 상황을 피하려면 가계약금을 입금할 때에 매매계약 파기시 가계약금 반환에 관한 사항을 포함해 매매계약의 주요 사항을 당사자 사이에 문자메세지 등을 주고 받아 명확히 정리하는 것이 좋다.

남궁민관 (kunggija@edaily.co.kr)