'영끌·갭투자' 틀어막아…年소득 2억 차주, 대출 14억→6억

정부 '수도권 6억원 초과 주담대 금지' 초강력 카드
다주택자 추가 구입 땐 대출 '0'
소유권 이전 조건 전세대출도 금지
주담대 만기 최장 30년으로 제한
당국 "올 가계대출 규모 20兆 감축"

정부가 28일부터 수도권에서 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 역대급 대출 규제를 내놨다. 서울 성동구 매봉산에서 바라본 아파트 단지 모습. /임형택 기자

정부가 수도권에서 ‘6억원 주택담보대출 한도’ 규제를 도입한 것은 고소득자의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)이 강남 등 서울 주요 지역 집값을 급등시킨 주요 원인이라고 판단해서다. 개인 주담대 한도를 주택 가격이나 차주의 소득과 관계없이 일괄적으로 제한한 조치는 이번이 처음이다. 서울 강남 아파트값 급등세가 최근 비강남권까지 확산하자 상황을 심각하게 봤다는 분석이 나온다.

◇연 소득 1억원 이상 차주 주담대 줄어

우선 기존에 6억원 이상 대출을 일으키는 게 가능했던 연 소득 1억원 이상 차주가 규제 영향권에 들어올 것으로 보인다. 현재 무주택자는 담보인정비율(LTV)이 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 최대 50%, 비규제지역 70%까지 적용된다. 연 소득 1억원 차주는 기존에 10억원 주택 구입 시 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용해 최대 6억9800만원(연 4.0%, 만기 30년 기준)을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 6억원까지만 받을 수 있다. 연 소득 2억원 차주는 20억원 주택 구입 시 기존에 13억9600만원 대출이 나왔지만 앞으로는 마찬가지로 6억원만 나온다. 고가 주택을 구입할 때 필요한 자기자본 규모가 커지는 셈이다. 금융위원회 관계자는 “서울 아파트 중위가격과 1분기 신규 취급된 주담대 중 6억원을 넘는 대출 비중이 약 10%인 점 등을 고려해 기준선(6억원)을 정했다”고 설명했다.

다주택자와 갭 투자자 주담대 규제도 강화한다. 수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우 LTV 0%가 적용돼 주담대가 전혀 나오지 않는다. 주택 매수자 혹은 수분양자가 전세보증금으로 매매대금·분양 잔금을 납부할 때 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출도 아예 금지된다. 주담대를 받은 모든 차주는 6개월 이내에 의무적으로 해당 주택에 전입해야 한다.

이번 대책은 과거 보유세와 양도소득세 등 세제로 집값을 잡으려 한 문재인 정부와 차이가 있다. 당시 세금을 통한 부동산 대책은 ‘똘똘한 한 채’의 비정상적인 가격 급등을 일으켰다는 비판을 받았다. 이재명 정부가 세금을 통한 부동산 규제에 나서지 않은 건 이 같은 ‘학습효과’ 때문이란 해석이 나온다.

◇하반기 주담대 총량도 축소

총량 규제도 강화하면서 다음달부터 주담대를 받기가 더 까다로워질 것이란 전망이 나온다. 금융당국은 하반기부터 전 금융권 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축하겠다는 방침이다. 기존 계획 대비 연간 총량이 20조원가량 줄어들 것으로 관측된다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25% 줄일 방침이다.

수도권 내 보유주택을 담보로 생활비 등을 조달하기 위한 목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도도 최대 1억원으로 제한한다. 기존엔 은행권이 자율적으로 한도를 1억~2억원으로 제한했으나 당국 차원에서 규제를 두진 않았다.

대출 만기와 신용대출 한도 등도 규제를 강화한다. 수도권 내 주담대 대출 만기를 30년 이내로 제한해 만기를 연장하는 방식으로 DSR 규제를 우회하는 ‘꼼수’를 방지하겠다는 것이다. 신용대출 한도 역시 차주별 연 소득 이내로 제한해 신용대출을 활용한 주택 구입을 차단한다.

이번 조치는 28일부터 즉각 적용된다. 규제 시행 전 수요 쏠림 현상 등을 방지하기 위해서다. 권대영 금융위 사무처장은 “과도한 빚을 레버리지로 활용한 부동산 투기 수요를 철저하게 차단하겠다”며 “감당하기 어려운 대출을 받아 조급하게 주택을 구입하지 않고, 시중 자금이 생산적 분야에서 적극 활용될 수 있도록 관리하겠다”고 말했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com