“주담대 규제하면 일시효과… 전·월세 시장은 불안 커질 수도”

■ 정부, 가계부채 관리 강화
전문가들 ‘규제의 역설’ 우려
“근본적 공급활성화 대책 필요”

이재명 정부가 초강력 대출 규제와 맞물린 전방위적인 부동산 규제 방안을 조만간 발표할 계획인 가운데 시장 관계자들은 문재인 정부 폭등기에 버금하는 상승세를 당분간은 진정시킬 수 있겠지만, 규제의 역설도 커질 것으로 우려하고 있다. 중·장기적으로는 전·월세 시장 불안을 키우고, 규제 내성 강화와 공급절벽 현실화로 인해 더 큰 상승장이 펼쳐질 가능성도 배제하기 어렵다는 지적이다.

박원갑 KB부동산 수석 전문위원은 27일 통화에서 “부동산 거래는 대출 총량과 비례한다”면서 “대출 규제가 시행되면 강남 등 고가 지역은 영향을 받을 수밖에 없다”고 말했다. 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수 역시 “부동산으로 흘러들어 가는 투기 자금을 막겠다는 조치인데 무주택자와 1주택자 갈아타기 수요 등이 막히기 때문에 일시적으로 효과는 있을 것”이라고 말했다.

하지만 규제 정책의 효과는 중장기적으로 한계가 명확하다는 지적도 함께 제기됐다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “과거 2019년 12·16 대책의 15억 원 초과 대출 금지가 있었어도 일시적 소강 뒤 다시 폭등한 것처럼 한계가 있고, 근본적인 공급 활성화 대책이 필요하다”고 말했다. 윤지해 부동산R 114 리서치랩장은 “지금 검토되고 있는 정책들은 서민들의 내집마련 시기는 더 늦추고 똘똘한 한 채 집중을 더 유발하는 정책”이라며 “문재인 정부 때도 규제를 해도 가격이 폭등했는데 이번 정부에서도 규제 중심으로 부동산 정책을 편다면 스텝이 꼬일 수밖에 없다”고 말했다.

비규제 지역으로의 풍선 효과와 전·월세 시장 불안 가능성에 대한 우려도 상당했다. 익명을 요구한 한 전문가는 집값이 우상향한다는 전제 아래 “이미 전 고점을 한참 넘어선 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 이른바 ‘한강 벨트’ 지역 거래가 식기 시작하면 전 고점을 회복하지 못한 노원·도봉·강북, 금천·관악, 구로 등 중저가 지역에서 갭메우기 장세가 나타나 서민 주거지의 거센 가격 상승을 부추길 수 있다”고 지적했다. 또 다른 전문가는 “토지거래허가구역 확대로 매매가 틀어 막히면 하반기에 이사를 가야 하는 수요는 전세로 몰리고 전세가 막히면 월세가 치솟을 것인데, 토허제로 전·월세 매물 자체가 없으면 전·월세 시장 불안정이 심해질 것”이라고 전망했다.

김영주 기자