경관규제에 막혔던 종로·서대문 노후 주택 정비사업 탄력 받나

종로구 자연경과지구 /사진제공=종로구청

서울시가 '높이규제지역 공공기여 완화' 정책으로 종로구 구기동, 서대문구 연희동 등 규제로 정비사업에 어려움을 겪던 지역들이 숨통을 틀 전망이다. 기존보다 낮은 공공기여율을 적용해 민간 정비사업 참여를 유도하고 도심 노후 주거지의 재생을 활성화할 계획이다. 이에 따라 서울 도심 전반의 주거환경 개선 및 시세 상승 효과도 기대된다.

서울시가 26일부터 '높이규제지역 공공기여 완화' 제도를 본격 시행하면서 그동안 경관 및 문화재 보호 규제에 발목 잡혀 있던 도심 노후 주거지 정비사업이 속도를 낼 것으로 기대된다. 종로·서대문 등 규제 영향이 컸던 주요 자치구들은 이번 조치로 노후 주택의 정비계획 추진에 물꼬를 틀 수 있을지 주목된다.

서울시는 이번 완화 조치의 핵심으로 문화재·학교 인근 등 고도·경관 제한 지역에서 용도지역이 상향될 경우 기존보다 낮은 수준인 기존 10% 이하의 공공기여율을 적용하기로 했다. 규제로 인해 사업성이 떨어졌던 지역에 활로를 제공해 정비사업을 유도하겠다는 취지다.

서울특별시도시계획조례는 경관지구에서의 건축을 제한하고 있는데 자연경관지구의 경우 건축물의 높이가 3층·12m 이하여야 한다. 경우에 따라 높이를 올릴 수는 있지만 5층·20m 이하가 최대다. 이에 자연경관지구에 포함된 일부 지역들은 낮은 사업성으로 인해 재건축·재개발 추진에 동력을 얻지 못했다.

대표적인 규제지역으로 꼽히는 종로구 구기동 일대는 서울시의 이번 완화 정책 수혜지로 손꼽힌다. 구기동 100-48번지 일대는 '자연경관지구'와 '고도지구'로 중첩 지정돼 있어 개발행위가 극히 제한적이다. 해당 지역은 2022년 서울시 '모아타운' 사업지로 선정됐으나 정비계획은 제자리걸음이었다.

서대문구 연희동의 동진빌라도 이번 제도 시행에 따른 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 1985년대 지어진 동진빌라는 현재 총 192가구 규모로 정밀안전진단 결과 최하 등급인 E등급을 받아 재건축이 확정됐다. 하지만 이 일대 역시 자연경관지구로 지정돼 실제 사업 추진에는 어려움을 겪었다. 서대문구청은 해당 지역의 자연경관지구 해제를 추진해왔고 이번 제도 시행으로 사업 추진 속도가 빨라질 전망이다.

중구, 용산구, 동대문구, 성북구 등 도심 주요 지역에 분포한 자연경관지구 및 문화재 보호지역을 중심으로 정비 수요가 확대될 전망이다. 용산구 후암동과 동자동 일대는 남산 조망을 보호하기 위한 경관지구로 묶여 있지만 노후 주거 밀집지역으로 주거환경 개선 요구가 높다. 중구 신당동과 동대문구 제기동 등지도 비슷한 상황이다.

이번 제도는 용도지역 상향이라는 인센티브를 부여하면서도 낮은 공공기여율을 적용해 민간사업자 입장에서도 부담이 줄어드는 방식이다. 서울시 관계자는 "높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다"며 "사업실현성 확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 위원회 심의를 거쳐 공공기여율을 더 완화할 수 있도록 적용할 수도 있다"고 했다.

정비사업이 속도를 내면 인근 지역 시세 변화도 예상된다. 연희동 인근 부동산 중개인은 "노후 건축물 밀집 지역, 단지형 빌라의 경우 정비 가능성 여부와 시기가 시세에 직접적 영향을 준다"며 "이번 완화 조치가 확정되면서 대상 지역의 재개발 기대 심리가 형성될 가능성이 크다"고 내다봤다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr