‘분양보증 위험’ 사업장 115곳…석달새 12곳 늘었다

‘정상 미만’ 103곳→115곳 급증
경기침체·미분양으로 자금난 심화
5년전 부동산 호황기 대비 300%↑
작년 분양사고 17건중 15건이 지방

올해 1분기 기준 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 발급한 사업장 중 115곳이 부실 위험이 있는 것으로 나타났다.

HUG가 ‘정상 미만’으로 분류해 관리하고 있는 사업장은 지난해 말 103곳이었는데 석 달 새 12곳이 늘어난 것이다. ▶관련기사 4면

지속되는 건설경기 침체에 미분양 적체 및 업체들의 자금난이 심화되며 정상 미만 단계 사업장도 증가세를 보이는 것으로 풀이된다.

26일 HUG의 ‘관리단계별 분양보증 사업장 수’ 자료에 따르면 올해 1분기 부실 가능성이 있는 정상 미만 단계로 분류된 전국 사업장은 총 115곳으로 전년 말(103곳) 대비 약 12% 증가했다. HUG가 모니터링하는 전체 분양보증 발급 사업장 대비 정상 미만 단계 비율도 같은 기간 10.8%에서 13%로 확대됐고, 보증가구수도 3만5840가구에서 3만7548가구로 1700여 가구 늘었다.

분양보증은 사업계획승인을 얻어 진행되는 주택사업을 대상으로 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금 환급을 HUG가 책임지는 제도다. 일반분양 물량이 30가구 이상인 경우 필수로 받아야 한다.

HUG는 분양보증 사업장을 공정 및 분양부진율에 따라 ▷정상 ▷관찰 ▷주의 ▷관리 ▷경보 등 5단계로 구분해 관리하고 있다. 가장 높은 단계인 경보 사업장에는 입주금 관리·정밀조사·채권보전조치 강구 등의 조치를 취하는 식이다.

세부적으로 보면 1분기 기준 고위험 단계인 ‘경보’ 사업장은 9곳으로 지난해 말(6곳) 대비 3곳 추가됐고, ‘관리’ 사업장도 1곳에서 2곳으로 늘었다. ‘주의’는 21곳에서 18곳으로 줄었지만 ‘관찰’이 75곳에서 86곳으로 증가했다.

정상 미만 단계 사업장 수는 정점을 찍었던 2023년(152곳)에 비하면 줄어들긴 했지만 전년 대비 다시 상승세로 돌아섰고 부동산 호황기로 꼽히는 2020년(29곳)과 비교하면 약 300% 급증했다.

이는 2022년 하반기부터 본격화된 고금리발(發) 경기침체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등으로로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장이 많아진 데다 수도권 주요 입지가 아닌 이상 분양성적이 좋지 못한 영향이다.

최근 서울을 중심으로 집값 과열 양상이 두드러지지만 지역별 양극화가 심화되며 건설경기는 부동산 시장과 별개로 악화일로를 걷고 있다.

건설업 부진으로 분양 자체가 줄어들며 HUG가 모니터링하는 전체 분양보증 발급 사업장도 해마다 감소하고 있다. 올해 1분기 기준 전체 모니터링 대상(정상 사업장 포함)은 880곳으로 2022년 1343곳→2023년 1150곳→2024년 951곳 등 3년 연속 줄어들었다.

이런 상황에 분양보증 사고도 매년 전국 곳곳에서 발생하고 있다. 특히 분양시장 상황이 안 좋은 지방에서 사고가 잦다.

올해는 지난달까지 분양보증(사용검사 전 임대 포함) 사고가 3건, 사고액수는 약 1582억원이었는데 2건이 강원도 사업장, 1건이 경기도 양주 소재 사업장이었다. 사고액이 1조원을 넘은 지난해(1조1558억원)에는 17건의 보증사고 중 서울·경기 각 1건을 제외한 15건이 모두 지방 사업장이었다.

HUG 관계자는 “공사는 보증 발급 사업장에 대해 단계별로 구분해 체계적으로 관리하는 등 보증사고 예방을 위한 리스크 관리에 만전을 기하고 있다”고 말했다.

정부는 최근 분양보증 사고 예방 및 건설경기 활성화를 위해 지방의 준공 전 미분양 주택을 환매조건부로 매입하겠다는 ‘미분양 안심환매’ 대책을 내놨다. HUG가 공정률 50% 이상의 준공 전 미분양 물량을 분양가의 50%로 매입한 뒤 건설사가 자구노력을 통해 준공 후 1년 내 환매해가는 식이다. 이를 위해 새 정부 첫 추가경정예산안에 3000억원이 반영됐다.

국토부 관계자는 “미분양 안심환매는 만약 건설사들의 미분양 물량이 적체돼서 자금조달이 어려워지면 분양보증 사고가 날 수밖에 없는데 이를 막기 위한 예방조치”라며 “시장에 유동성을 공급하고 건설사의 자구노력을 유도한다는 측면에서 효과가 있을 것으로 본다”고 말했다.

신혜원 기자