'아파트 불패' 공식 깨졌다…'강남 빌라', 강북 아파트 앞질러

강남3구 빌라, 노도강 아파트보다 5년간 시세차익 5000만원 ↑
강남3구 아파트 신고가, 노도강의 25배 달해 '쏠림 심화'

서울 중구 남산에서 시내 아파트가 보이고 있다. 2025.6.24/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 서울 부동산 시장에서 아파트보다 입지의 영향력이 더 크게 작용하고 있는 것으로 나타났다. 최근 5년간 강남3구(강남·서초·송파)의 연립다세대(빌라) 매매가 상승률이 노도강(노원·도봉·강북) 지역 아파트의 상승률을 앞지른 것으로 분석됐다.

부동산 중개업체 '집토스'는 26일 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 서울 노원·도봉·강북(노도강) 아파트와 강남·서초·송파(강남3구) 연립다세대(빌라)의 최근 10년 및 5년간의 전용면적당 평균 매매가 상승률을 비교 분석한 결과를 발표했다. 이 분석에서는 해제된 계약, 중개 없이 이뤄진 직거래, 지하 층 거래는 제외됐다.

먼저 2015년부터 2025년까지 지난 10년간 매매가 상승률을 보면, 노도강 아파트의 평균 상승률은 115.5%로 강남3구 빌라 평균 상승률인 102.4%보다 13%포인트(p) 높았다.

하지만 2020년부터 2025년까지 최근 5년간 데이터를 보면, 강남3구 빌라의 평균 상승률이 25.8%를 기록해 19.7% 상승에 그친 노도강 아파트를 역전했다.

강남 빌라 강북 아파트 매매가격지수(집토스).

강남3구 59㎡ 빌라 평균 매매가는 5년간 약 1억 3646만 원이 오르며, 같은 기간 8744만 원 상승에 그친 노도강 59㎡ 아파트보다 약 5000만 원 더 상승했다.

최근 부동산 시장의 투자 패러다임이 '상품'에서 '입지'로 급격히 이동하고 있음을 보여주는 중요한 단서로 풀이된다.

실제 서울 아파트 시장에서 강남3구의 신고가 거래가 노도강의 25배에 달하는 등 핵심지에 대한 쏠림 현상이 극심해지고 있다.

이재윤 집토스 대표는 "이번 분석 결과는 '아파트는 무조건 빌라보다 낫다'는 식의 사회적 통념을 데이터로 깨고, 각 자산의 현재 가치를 냉철하게 분석하는 자세가 필요함을 시사한다"고 말했다.

junoo5683@news1.kr