시행 전부터 25조원 몰렸다…벌써부터 인기 치솟는 '프로젝트리츠'

부동산 프리즘
사업장 40곳 정부에 전환 요청
엠디엠, 화성 시니어 진행 검토
용적률 상향·세제혜택 등 기대

오는 11월 시행되는 프로젝트리츠에 관심이 쏠린다. 기존 사업을 프로젝트리츠로 전환하겠다며 정부에 신청한 사업장이 40여 곳에 달하는 것으로 알려졌다. 제도 시행까지 5개월이 남은 만큼 전환 규모는 더 커질 전망이다.

25일 국토교통부와 업계에 따르면 프로젝트파이낸싱금융투자회사(PFV)로 추진하던 개발 사업을 프로젝트리츠로 전환해 달라고 국토부에 요청한 사업장이 40여 곳인 것으로 나타났다. 사업 규모는 25조원에 달한다. 정부 관계자는 “프로젝트리츠 도입을 앞두고 사업 전환에 관심을 보이는 곳은 이보다 더 많다”고 전했다.

프로젝트리츠 1호 선점을 위한 물밑 경쟁도 치열하다. 주요 시행사가 관심을 보이는 가운데 엠디엠플러스는 경기 화성동탄 시니어하우징 사업(투시도)을 프로젝트리츠로 진행하는 것을 검토 중이다. 국내 첫 헬스케어 리츠 사업이다. 2029년 준공이 목표다.

정부는 지난해 6월 발표한 ‘리츠 활성화 방안’에서 프로젝트리츠 제도 신설을 담았다. 올 5월 말 ‘부동산투자회사법’ 개정으로 프로젝트리츠 도입을 공식화했다. 본격적인 법 시행은 오는 11월 28일로 예정돼 있다. 프로젝트리츠는 경기 침체와 대출이자 상승으로 어려움을 겪는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 대안으로 떠오르고 있다. PF의 저자본·고레버리지 구조는 경제 위기와 고금리 상황에서 지극히 취약할 수밖에 없다. 수익의 원천인 분양대금이 막히는 이른바 ‘돈맥경화’ 현상이 벌어지기 쉬워서다. 국토부는 “프로젝트리츠는 자기자본 비율을 높이고 장기적 운영까지 염두에 둔 개발 구조”라며 “PF 사업은 대부분 매각·분양이 목적인 한시적 수단일 뿐 부동산산업의 장기적 발전을 끌어내는 데 한계가 있다”고 지적했다.

프로젝트리츠 설립과 운영 기준도 완화된다. 기존 리츠와 마찬가지로 부동산투자회사법에 근거하지만 설립할 때 PF처럼 인가 없이 신고만 하면 된다. 개발을 마치고 임대 사업을 하게 되는 운영 단계에서 인가를 받으면 된다. 각종 규제로 개발 단계에서 도입하기 어려웠던 기존 리츠의 단점을 보완한 것이다. 또 개발 단계에서는 공시·보고 의무를 최소화해 3개월에 한 번씩 사업투자보고서만 내면 된다.

수도권 3기 신도시 등 우량 공공택지도 우선 공급한다. 정부는 또 개발 후 직접 운영하면 용적률 상향, 공공기여 완화 등 인센티브를 주는 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 현물을 출자했을 때 즉시 부과되던 법인세, 양도소득세 등을 이익 실현 시점까지 이연해주는 방안도 추진된다. 국토부는 “세제 혜택과 관련해 과세당국과 논의 중”이라고 설명했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com