美 주택시장 이상 신호... ‘깡통주택’ 늘었다

美서 깡통주택 50만채 넘어…5년 내 최대
팬데믹 고점 매입자들 자산 손실 우려
FHA·VA 등 정부보증 대출 차주에 집중

미국에서 주택 시세가 대출금보다 낮아지는 이른바 ‘깡통주택’이 빠르게 늘고 있다. 주택을 팔아도 대출금을 모두 갚지 못하는 역전세형 주택 사례가 코로나 팬데믹 고점에 주택을 매입한 소유자들 사이에서 급증하면서 미국 주택시장에 이상 신호가 감지되고 있다.

미국 메릴랜드주의 한 부지에 공사 중인 신축 주택들의 항공 사진. /AFP=연합뉴스

24일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)이 미국 금융데이터 기업 인터콘티넨탈익스체인지(ICE) 조사를 인용해 보도한 바에 따르면 올해 4월 기준 미국 전역에서 깡통주택으로 분류되는 주택 수는 50만 채를 넘었다. 이는 5년 만에 가장 많은 수치다. 지역별로는 텍사스 오스틴(4.2%)과 샌안토니오(4.3%), 플로리다 케이프코럴(7.8%), 노스포트(3.8%), 레이클랜드(4.4%) 등 팬데믹 당시 이주 수요가 급증했던 외곽 도시에서 깡통주택 비중이 높았다.

‘깡통주택’은 주택 시세가 남은 대출 잔액보다 낮아 자산가치가 사실상 마이너스로 전환된 상태를 의미한다. 이 경우 집을 팔더라도 대출금을 모두 상환할 수 없어 매도를 포기하거나 손실을 감수해야 하는 상황에 놓이게 된다.

이들 지역은 팬데믹 기간 동안 재택근무와 저금리 기조, 교외 이주 열풍 등으로 주택 가격이 급등한 지역들이다. 당시 매수자들은 낮은 이자율에 힘입어 대출을 적극 활용했지만 2022년부터 시작된 금리 인상과 공급 증가로 인해 일부 지역의 집값이 20% 안팎으로 하락했다. 이에 대해 부동산 플랫폼 질로는 “팬데믹 직후 5년 동안 10년에 해당하는 가격 상승이 선반영됐다”고 설명했다.

깡통주택은 특히 2020년 이후 팬데믹 기간에 매매된 집들 사이에서 더 많이 나타나고 있다. 미국 부동산 중개 플랫폼 레드핀의 분석에 따르면 팬데믹 이전에 구입한 주택은 여전히 높은 자산가치를 유지하고 있지만, 팬데믹 이후 고점에서 거래된 주택은 되팔 때 손해를 볼 가능성이 큰 것으로 나타났다.

깡통주택이 늘어나면서 거래량에도 영향을 미치고 있다. 깡통주택 상태에서는 매도인이 잔금을 치를 때 손해를 현금으로 메워야 해 주택 공급이 제한된다. 이는 시장 전반의 매매 둔화로 이어지고 있다. 주택을 매도하지 못한 집주인들이 늘면서 시장 유동성에도 영향을 미치고 있다는 지적이다.

특히 소액의 계약금만으로 주택을 구입한 정부 보증 대출 이용자들의 타격이 크다. 연방주택청(FHA)과 재향군인부(VA)의 보증 대출은 생애 첫 주택 구매자나 저소득층을 대상으로 하는데, 자기자본 투입이 적은 만큼 집값이 소폭만 하락해도 자산가치가 마이너스로 전환될 가능성이 크다.

다만 전문가들은 이번 상황이 2008년 금융위기 당시처럼 대규모 압류 사태로 번질 가능성은 낮다고 보고 있다. 당시에는 소득 심사 없이 대출이 이뤄졌던 반면, 현재는 대출 심사 기준이 강화됐고 고정금리 비중도 높아졌기 때문이다. 천 자오 레드핀 이코노미스트는 “직장을 유지하고 대출을 꾸준히 상환할 수 있다면 자산가치 하락이 곧 위기로 이어지지는 않는다”고 설명했다.

ICE 역시 “현재 깡통주택 보유자 다수가 여전히 월 납입금을 정상적으로 상환하고 있으며, 주택 압류 건수는 역사적으로 낮은 수준을 유지하고 있다”고 했다.

전문가들은 향후 금리 인하와 경기 회복에 따라 주택 가격이 반등하면 깡통주택 문제도 점차 해소될 것으로 전망하고 있다. 다만 단기적으로는 팬데믹 특수의 후유증이 일부 지역 주택시장에 부담 요인으로 작용할 것으로 보고 있다.

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