美 상업용 부동산, 바닥 찍었나…공급 줄자 가격 '꿈틀'

CRE 시장, 침체 딛고 회복 초기단계 진입
건설비 급등에 신규 개발 위축
주거용으로 용도 변경도 늘어
올 오피스 공급 25년만에 감소
수요 회복되며 CRE 가격 반등
개인투자자도 간접 투자 가능
오피스 담은 리츠 1년간 14%↑

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미국의 상업용 부동산(CRE) 시장이 침체를 지나 회복 초기 단계에 들어섰다는 분석이 나온다. 가격 조정이 충분히 반영된 데다 신규 공급까지 줄면서 매수에 유리한 환경이 조성됐다는 평가다.

 ◇바닥 찍고 반등 조짐…“진입 적기”

급격한 대출금리 상승 여파로 위축됐던 미국 CRE 시장은 올해 들어 점차 회복세로 돌아서고 있다. 부동산 분석업체 그린스트리트에 따르면 미국 CRE 가격지수는 2022년 3월 155에서 2023년 11월 121.5까지 하락한 뒤 이달 들어 현재 127.8로 소폭 반등했다.

JP모간에 따르면 미국 CRE 자산 가격은 2022년 고점 대비 평균 12% 하락했다. 이는 1980년대 초 이후 세 번째로 조정폭이 크다. 지난해 뉴욕에서 한 사무용 빌딩이 2018년 매입가 대비 67% 낮은 가격에 거래되기도 했다. 특히 재택근무 확산으로 오피스 빌딩이 가장 큰 타격을 받아 높은 공실률이 지속되면서 ‘좀비 오피스’라는 오명까지 붙었다.

투자자들은 급격한 조정을 거친 현재의 CRE 시장을 ‘저가 매수’ 기회로 보고 있다. 나딤 메그지 블랙스톤 부동산 부문 글로벌 공동책임자는 “현재 우리는 부동산 시장이 회복 초기 단계에 있다고 판단한다”며 “회복 속도는 경제성장률에 영향을 받을 수 있지만 시장 기반은 여전히 견고하다”고 평가했다.

CRE의 공급 감소와 수요 회복이 맞물리면서 반등 가능성에 무게가 실리고 있다. CBRE리서치는 올해 미국 내 오피스 공급량이 25년 만에 처음으로 감소할 것으로 전망했다. 금리 인상에 따른 건설비용 급등으로 신규 개발이 크게 위축된 영향이다.

미국 내 단·다세대 주택 착공은 지난해 기준 2022년 대비 13% 감소했고, 소매·산업·오피스 건설은 같은 기간 75% 가까이 급감한 것으로 나타났다. 오피스를 주거용으로 전환하는 사례도 급증하고 있다.

기업이 재택근무를 축소하고 사무실 복귀를 독려하면서 오피스 수요도 살아나고 있다. 여기에 도널드 트럼프 미국 대통령의 ‘미국 우선주의’ 정책도 기존 건물의 투자 매력을 높이고 있다. 수입 자재에 부과된 고율 관세로 신축 건물 건설비용이 더 오를 수 있는 만큼 안정적인 임대 수익을 창출하고 있는 기존 건물이 상대적으로 유리한 투자처로 부상하고 있다는 것이다.

개인투자자도 미국 CRE에 간접적으로 투자할 수 있다. 대표적인 수단이 리츠(REIT·부동산투자신탁)다. 미국 CRE에 특화된 주요 리츠로 오피스 자산이 담긴 보스턴프로퍼티, 리테일 자산에 집중한 사이먼프로퍼티 등이 있다. 최근 1년간 각각 14.15%, 5.74%의 수익률을 기록 중이다.

 ◇美 CRE 4% 반등할 때…유럽 절반 수준

유럽 CRE 시장도 일부 반등 조짐을 보이고 있지만 미국에 비해 회복 속도는 더디다. 그린스트리트에 따르면 최근 12개월간 미국 CRE 가격이 4% 상승했는데, 유럽은 2% 오르는 데 그쳤다. 유로존 경기 둔화와 금융기관들의 보수적 대출 기조가 겹치며 CRE 거래 회복에 제동이 걸렸다. 영국 런던, 프랑스 파리, 독일 프랑크푸르트 등 주요 도시에서도 거래량은 여전히 저조하다. 일부 전문가는 유럽 CRE 시장의 본격적인 반등 시점을 내년 이후로 보고 있다.

미국 CRE 시장도 낙관적인 전망을 내놓기는 아직 이르다는 지적이 나온다. 최근 대출금리가 다소 안정세를 보이고 있지만 절대적인 금리 수준은 여전히 높다는 것이다.

또한 재정 건전성 악화, 트럼프 행정부의 무역 갈등 심화 등 정책 리스크가 고금리 장기화 우려를 키우고 있다는 설명이다.

임다연 기자 allopen@hankyung.com