[대구 건설경기 살리자] <6>지방 '준공 전 미분양' 환매조건부 매입 역부족

지방 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해 정부가 내놓은 '환매조건부 매입'이 근본적인 처방으로는 부족하다는 지적이다. 사진은 대구 동대구로에 내걸린 미분양 아파트 홍보 현수막. 김상진 기자

지방 미분양 문제를 해결하기 위해 정부가 CR리츠 도입과 LH의 직접 매입에 이어 '환매조건부 매입'을 내놓았지만, 근본적인 처방이 되기엔 역부족이라는 지적이다.

환매조건부 매입은 아파트 건설사의 유동성 위기를 지원하는데는 도움이 되겠으나, 근본적인 해결책으로는 부족하다는 것이 지역 건설 및 부동산업계의 중론이다. 궁극적으로는 세제 지원과 대출규제 완화를 통해 수요자들이 미분양 아파트를 살 수 있는 여건을 만드는 것이 필요하다는 주장이 나오는 근거다.

정부는 최근 추가경정예산을 편성하면서 지방의 준공 전 미분양 아파트를 주택도시보증공사(HUG)가 나중에 되파는 조건으로 분양가의 50% 가격에 사들이는 미분양 환매사업에 주택기금 3천억 원을 배정했다. 매입 대상은 공정률이 50% 이상이고, HUG의 분양보증에 가입한 지방 아파트다.

이 제도는 미분양 아파트를 HUG가 준공되기 전 단계에서 일단 매입해 건설사에 유동성을 제공하고, 이를 통해 건설사는 PF 대출을 상환하거나 건설비용을 충당해 사업을 이어갈 수 있게 한다. 아파트가 준공되면 건설사가 1년 안에 수요자를 찾은 뒤 HUG에서 받은 자금과 금융비용을 돌려주고 아파트를 사들여 분양하는 구도다. 끝내 매수자를 구하지 못하면 소유권은 HUG로 넘어가고 공매 등을 통해 처분된다.

이는 정부가 미분양 해소를 지원하되, 건설사들이 할인분양 등을 통해 스스로 미분양 물량을 해결하는 자구노력도 촉진한다는 취지다. 정부는 이런 방식으로 2028년까지 3년간 미분양 주택 1만 가구를 매입하는 것을 목표로 삼고 있다.

이에 대해 지역 건설 및 부동산업계에서는 환매조건부 매입이 자금난에 빠진 건설사에 긴급한 유동성을 제공하는 수준에 그친다는 시각을 보이고 있다.

지역 건설사의 한 관계자는 "유동성이 공급되는 건 반가운 일이지만, 짓기만 하면 팔릴 만한 아파트 단지가 대상"이라며 "법정관리 직전에 있는 어려운 지방 사업장이라면 숨통이 트이긴 하겠지만, 그렇게까지 위험부담이 없는 사업장이라면 적극적으로 매입신청을 하진 않을 것"이라고 내다봤다. 이어 "주택수요가 상대적으로 적은 비수도권에서 할인분양은 건설사의 자구책이 되기보다는 가격만 떨어뜨리는 역효과가 발생할 수 있다"고 우려했다.

특히 장기적으로 침체된 지방 건설경기를 뒤집을 근본적인 처방으로 보긴 어렵다는 시선이 지배적이다. 한국은행도 최근 보고서를 통해 "비수도권에 건설 투자를 확대하는 정책은 신중히 해야 하고, 지역별 여건을 고려한 차별화된 관리가 필요하다"며 지역 거점도시를 육성해 수도권 집중을 완화하는 방안을 제시하기도 했다.

현재 적체된 '악성 미분양'인 준공 후 미분양 아파트를 해소하기 위해서는 수요 촉진정책이 해결책이란 주장이 나오고 있다. 양지영 신한투자증권 수석은 "지방 아파트에 대한 세제 혜택, 다주택자 규제 완화 같은 수요 진작책으로 지방 미분양 아파트에 대한 유인책을 늘려줘야 한다"고 제안했다.

김준영 빌사부자산관리연구소장은 "환매조건부 매입 만으로 침체된 지방 건설경기의 본격적인 회복세를 기대하긴 어렵다"고 평가한 뒤 "정부가 서울·수도권 아파트 시장의 안정화를 위한 공급 확대 대책과는 별개로 수요자의 취득세와 양도소득세 감면 등 획기적인 금융 및 세제 인센티브가 있어야 지방의 아파트 수요가 진작될 것"이라고 강조했다.

김상진 기자 sjkim@idaegu.com