"우리도 구축 살걸" 경기도민의 후회?…아파트 시세차익 10년 분석해보니

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 4일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트 단지와 빌라촌이 보이고 있다. 정부가 이달 중 발표할 것으로 알려진 주택 공급 대책에는 1주택자가 신축 빌라 등 비(非) 아파트 취득하더라도 세제 혜택 지원하는 방안이 담긴 것으로 알려졌다. 2024.8.4/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 장수영 기자

최근 10년간 수도권 아파트 투자 성과를 분석한 결과 서울에서는 신축 전용면적 84㎡(국민평형)'이, 경기도에서는 21~30년차 준구축 전용 84㎡이 각각 가장 높은 시세차익을 기록한 것으로 나타났다.

24일 부동산 중개업체 집토스는 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 서울·경기도 소재 아파트의 10년간 시세차익을 분석한 결과를 공개했다. 이번 분석은 아파트가 10년간 연식이 변하는 생애주기를 반영하여 연식별 성과를 추적한 것이 특징이다.

서울에서는 10년 이하 신축 84㎡ 아파트가 7억2478만원의 시세차익을 기록하며 수익금 1위에 올랐다. 투자금 대비 상승률은 144%였다.

반면 경기도에서는 준구축(21~30년차) 84㎡ 아파트가 3억2563만원의 시세차익을 내며 가장 높은 수익을 올린 것으로 나타났다. 이는 1기 신도시 등을 중심으로 재건축 기대감이 시세에 반영된 결과로 분석된다.

상승률(ROI) 기준으로는 서울에서 59㎡ 준구축 아파트가 161%의 매매가 상승률로 가장 높았다. 이는 실제 시세차익 1위인 신축 84㎡보다 효율이 뛰어났다.

입지에 따른 수익 차이는 명확했다. 서울 아파트의 10년 평균 상승률은 143%, 경기도는 70%로 절반 수준에 그쳤다. 단순 비교만 해도 서울에서 가장 적은 시세차익을 기록한 59㎡ 준신축(4억7520만원)도, 경기도 최고 시세차익인 84㎡ 준구축(3억2563만원)보다 1억5000만원가까이 높았다.

서울 아파트의 10년 평균 실거래가는 4억2714만원에서 10억3765만원으로 6억원 이상 상승한 반면, 경기 아파트는 2억6759만원에서 4억5516만원으로 1억8000만원 가량 오르는 데 그쳤다.

일명 '국민평형(84㎡)' 불패 신화를 뒤흔든 것은 '소형 아파트(59㎡)'였다. 서울에서는 59㎡ 평균 상승률이 150%로, 84㎡(148%)를 앞질렀다.

그러나 경기도에서는 84㎡ 평균 상승률(71%)이 59㎡(70%)보다 소폭 높아, 실거주 수요가 많은 경기권에선 여전히 중대형 평형 선호도가 유지되고 있는 것으로 해석된다.

이재윤 집토스 대표는 "이번 10년 데이터를 통해 단일 공식이 전국 어디에나 통하는 것이 아님이 분명해졌다"며 "서울에서는 신축의 상품성이, 경기는 재건축 기대감이 반영된 준구축이 가장 효율적이었다"고 분석했다.

이어 "자본이 많이 들어가더라도 고수익을 노리는 전략과, 저렴한 진입 가격 대비 높은 수익률을 노리는 전략은 전혀 다르며, 입지·연식·투자 목적을 함께 고려한 입체적인 전략이 필요하다"고 조언했다.

이번 분석은 국토교통부 실거래가 시스템에서 2015년과 2025년 거래 이력이 있는 서울·경기 소재 40년 이하 아파트를 대상으로 했다. 연식은 신축(10년 이하), 준신축(1120년), 준구축(2130년)으로 구분했으며, 평형은 전용 59㎡와 84㎡로 분석했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr