[MT시평]정책금융을 수요중심에서 공급중심으로

채상욱 커넥티드그라운드 대표 /사진=.

최근 주택도시기금이 고갈위기에 처했다는 진단이 곳곳에서 나온다. 주택도시기금은 청약통장 등을 통해 유입되지만 국민들의 청약통장 해지가 잇따르는 상황에서 윤석열정부 3년간 각종 정책대출을 급격히 늘리면서 기금의 재원이 고갈돼가는 것이다. 국토교통부나 기금 관련 관계자들이 외부에서 공개한 언론자료 등을 정리하면 주택도시기금이 지난 3년간 수요자 중심으로 50조원 수준을 사용하면서 여유자금이 7조원대 이하로 내려오는 등 밸런스에 위기신호가 감지된다는 것이 중론이다.

1981년 서민층 주거지원으로 출발한 주택도시기금은 청약통장과 국민주택채권 매입 등을 통해 재원을 마련하고 이렇게 축적된 기금을 각종 주택사업 및 금융으로 확대해왔다. 주택도시기금의 누적 조성액은 2020년 100조원을 돌파하고 2024년 말 기준 120조원을 넘으며 상당한 위용을 자랑한다. 외형만 보면 95조원 아래로 내려간 2023년 대비 2024년에 다시 급증하면서 정상화 길을 걷는 것으로 보인다. 그러나 핵심은 기금 사용의 구성이 지난 40년간 보다 최근 3년 사이에 더 변했다는 점이다.

현 주택도시기금의 고갈문제를 살펴보면 결국 기금이 어느 순간부터 공급자금융 중심에서 수요자금융 중심으로 전환하면서 나타난 문제로 볼 수밖에 없다.

주택도시기금의 수요자금융 중 대표적인 것이 버팀목 전세자금대출인데 이는 직접적으로 저금리 대출을 집행하며 전체 전세대출의 20% 수준의 비중을 차지한다. 추가로 주택도시보증공사가 '2차 보증'을 제공하는 담보를 받은 민간은행들의 170조원에 육박하는 전세대출까지 고려한다면 기금이 없었다면 전세도 없었다고 봐야 할 정도다. 이것이 전세를 낀 갭매수 또는 전세를 끼고 후순위까지 끼고 갭매수를 하는 초고레버리지의 근간이 된 점을 고려하면 기금이 전세가와 매매가를 모두 높여놨다는 비판을 피하기 어렵다.

추가로 윤석열정부 3년간 신생아특례론을 포함한 정책금융도 디딤돌·버팀목의 수요자금융으로 활용되며 지난 2년간 폭증했다. 2024년 주택도시기금의 출융자사업 규모가 32조7000억원이며 수요자금융에 8조7000억원을 사용했는데 이는 임대주택 지원의 16조9000억원이나 분양주택 지원의 1조5000억원 대비 2배 이상 큰 규모다.

윤석열정부는 정책금융이라는 새로운 대출제도를 확장해 매년 약 32조~40조원에 육박하는 프로그램을 운영했다. 이렇게 팔려나간 대출프로그램으로 인해 주택도시기금이 과도하게 수요자 중심으로 되면서 민간은행의 주택금융 기능도 약해진 상태다.

특히 지난해 9월 기금고갈의 우려로 청약통장을 10만원에서 25만원으로 납입액을 늘리는 등 기금의 안정적 운용이 훼손된다면 앞으로 청약제도 전반에 걸쳐 대수술도 불가피할 수 있어서다.

주택도시기금의 목적에 맞도록 지난 3년간 과도하게 수요자 중심으로 돌아간 기금을 공급자 중심이 될 수 있도록 하는 것이 주택공급을 통한 주거안정에 기금을 올바르게 사용하는 길이 아닐까 싶다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표