제주 고도지구 전면 해제 추진…“고도 완화 지역별 차등 적용 필요”
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제주특별자치도가 필수지역만 남기고 사실상 고도지구를 전면 해제하는 방안을 추진 중인 가운데, 일률적 고도 완화가 아닌 지역별로 차등 적용해야 한다는 전문가 의견이 제시됐다.
제주도는 이날 수렴된 의견을 종합 검토해 오는 7월 중 고도관리방안을 최종 확정하고, 내년 고도지구 해제와 용적률 조정 등 도시관리계획 정비 및 도시계획조례 개정을 통해 2027년부터 적용한다는 계획이다.
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일조·조망권 침해 대응 제도 도입, 지구단위계획보다 상위계획 마련 등 주문
제주특별자치도는 18일 농어업인회관 대강당에서 '제주형 압축도시 조성을 위한 고도관리방안' 토론회 및 도민 설명회를 개최했다.
제주도는 2023년 11월 도시기본계획에서 고밀·복합형 압축도시를 도시관리 방향으로 설정하고, 지난해 5월부터 '압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립 용역'을 진행 중이다.
도내 주거·상업지역 대부분은 건축물 높이를 제한하는 고도지구로 지정돼 있다. 고도지구는 1994년 제주도 종합개발계획과 1996년 경관고도 규제계획에 따라 도시관리계획으로 결정됐고, 30년 넘게 유지 중이다.
용역 주요 내용을 보면 기존 고도지구는 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역에만 유지되고, 나머지는 대부분 해제될 전망이다.
현재 도내 주거·상업지역 261개소(62.3㎢) 중 83%인 51.7㎢가 고도지구로 지정됐다. 이는 전국 평균(7.8%)보다 10배 이상 높은 수준이다.
또한 기준높이는 현행 최고높이 수준인 주거·준주거지역은 45m, 상업지역은 55m로 설정될 예정이다. 이 범위 안에서는 도시·건축 공동위원회 심의를 받지 않아도 건축이 가능하다.
이날 패널 토론에 나선 이성호 제주대학교 부동산관리학과 교수는 "지역별 고도 차등화 적용이 필요하다"며 "도시 내에서도 기능에 따라 중심지, 무도심, 일반 주거지, 읍·면지역 등 공간을 계층적으로 나누는 만큼 높이도 차등화돼야 하고, 공간의 기능과 위계, 경관적 중요도에 따라 고도계획을 정밀하게 다듬는 작업이 병행돼야 한다"고 말했다.
이 교수는 "현재 준주거지역에 건축물이 지어지면서 그 뒤에 있는 2종 일반주거지역은 일조권과 조망권 침해를 받고 있다. 향후 높이가 더 올라가면 더욱 심화할 것"이라며 "서울시는 가로구역별 높이 제한을 도입했는데, 제주에도 같은 조항이 있음에도 계획이 수립되지 않고 있다. 일조권과 조망권 침해 문제에 대처하기 위해 제도 도입이 필요하다"고 했다.
한승철 동림피엔디 이사는 "단순히 높이 완화에 그치지 말고, 한라산 주요 조망축이나 가로축 등에 대해서는 건축한계선을 설정한다든지, 시각적 개방성을 확보할 수 있는 방안들이 마련돼야 한다"고 말했다.
한 이사는 "사업별로 수립되는 지구단위계획을 통해 일률적으로 통제·관리하기는 어렵다"며 "도시기본계획과 정비기본계획 등 여러 상위계획이 있고, 제주에도 상위계획이 수립돼 있는 만큼 이를 통해 제주만의 경관이 형성될 수 있는 내용들에 대한 큰 틀이 형성돼야 한다"고 했다.
정석훈 ㈜동해종합기술단 부사장은 "문화재 주변은 기존대로 고도지구로 관리하는 것으로 계획하고 있는데, 고도지구를 풀어 지구단위계획으로 관리하는 것이 더욱 효율적일 거라고 생각한다"며 "주민들의 재산권인데, 굉장히 규제하고 있다"고 했다.
정 부사장은 또 "중심지 체계와 용도지역별, 도로 접도 조건별 기준을 만들어 놓으면 다른 지역과의 형평성이 없어져 심의할 때도 용이하지 않을까 생각한다"고 했다.
제주도는 이날 수렴된 의견을 종합 검토해 오는 7월 중 고도관리방안을 최종 확정하고, 내년 고도지구 해제와 용적률 조정 등 도시관리계획 정비 및 도시계획조례 개정을 통해 2027년부터 적용한다는 계획이다.