코람코더원리츠, 하나증권과 임대차 계약 5년 연장… “공실 불확실성 해소”

서울 여의도 하나증권 빌딩. /코람코자산신탁 제공

코람코자산신탁이 운용하는 상장 리츠(REITs·부동산 투자회사) 코람코더원리츠는 주요 임차인인 하나증권과 5년간의 임대차 재계약을 체결했다고 18일 밝혔다. 하나증권은 서울 여의도 하나증권빌딩 내 16개 층(총 임대 면적 약 1만1856평)을 5년간 더 쓰기로 했다.

코람코더원리츠는 하나증권빌딩 단일 자산을 보유하고 있다. 이 건물 연면적의 절반 이상을 하나증권이 사용해 왔다. 당초 오는 12월로 예정된 임대차 계약 종료 시점을 앞두고 공실 위기가 불거졌던 배경이다. 코람코더원리츠는 이번 재계약으로 가중 평균 임대차 잔여 기간이 4.2년으로 늘며 운용 안정성을 높일 수 있게 됐다.

수익성도 확보했다. 하나증권과의 재계약 결과, 임대료는 평당 10만2000원에서 매년 3.5%씩 오른다. 매년 1개월의 무상 임대(Rent-Free) 조건을 포함해도 연평균 실질 임대수익(E.NOC)이 5년 평균 약 30만원이다. 여의도업무지구(YBD) 인근 주요 오피스 평균(27만원)을 웃돈다.

코람코더원리츠의 남은 과제는 리파이낸싱(Refinancing·차환)이다. 오는 11월 총 2920억원 규모의 차입금 만기가 돌아온다.

이경자 삼성증권 연구원은 “코람코더원리츠가 2020년 상장할 때 저금리 상황이었기 때문에 선순위 담보대출 금리가 2.55%로 낮은 만큼 이보다 높은 수준의 리파이낸싱이 불가피할 것”이라고 했다.

이 연구원은 다만 “최근 서울 우량 오피스의 담보대출 금리가 4% 미만에 형성되는 사례가 나타나고 있어, 오는 11월쯤에는 이보다 낮은 수준에 리파이낸싱이 이뤄질 가능성이 크다”고 했다. 코람코더원리츠가 금리 5%까지는 현 배당수익률 6%대를 유지할 수 있도록 임대차 계약과 현금 등을 관리하고 있는 만큼 배당수익률에는 차질이 없을 것이라는 취지다.

앞서 이혜진 대신증권 연구원도 코람코더원리츠가 4% 안팎의 금리로 리파이낸싱을 할 수 있을 것으로 내다봤다. 이 연구원은 차입 금리 상승 폭을 재계약과 임대 수익률 개선세가 상쇄해 코람코더원리츠의 배당수익률이 올해 6.81%, 2026년 6.87%, 2027년 7.02%로 점진적으로 높아질 것으로 예상했다. 코람코더원리츠는 연 4회 분기 배당 중이다.

코람코더원리츠 총괄운용역인 이장혁 코람코자산신탁 상무는 “하나증권빌딩은 여의도 국제금융중심지구 정중앙에 위치해 있어 향후 여의도 발전과 함께 큰 폭의 가치 상승까지 기대할 수 있는 자산으로 코람코더원리츠의 가치도 함께 상승하게 될 것”이라고 했다.

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