언제적 서울? 다시 식었다.. ‘스트레스 DSR’에 분양 심리 급냉
서울 분양시장이 다시 얼어붙고 있습니다.
17일 주택산업연구원에 따르면, 6월 수도권 주택사업경기전망지수(HBSI)는 6.1포인트(p) 하락한 98.3으로 집계돼, 기준선인 100 아래로 다시 떨어졌습니다.
서울은 전월보다 10.4p나 급락하며 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했고, 경기(-7.2p), 인천(-0.8p) 등 수도권 전역이 일제히 하향세로 전환됐습니다.
직접적인 원인은 다음 달 시행되는 ‘스트레스 DSR 3단계’ 규제입니다.
시장에서는 이미 수요 위축 조짐이 뚜렷해지고 있으며, 분양사업자들의 체감 경기 역시 급속히 냉각되는 분위기입니다.
■ “7개월 만에 넘었던 100선, 한 달 만에 무너졌다”
6월 주택사업경기전망지수(HBSI)는 전국 기준 93.5로, 전월보다 3.9p 올랐습니다.
지역별 온도차는 컸습니다.
수도권이 6.1p 하락한 98.3으로 다시 기준선 아래로 떨어졌고, 서울은 한 달 전 116.6에서 106.2로, 경기 역시 100에서 92.8로 큰 폭의 하락을 보였습니다.
지난달까지 반짝 기대감을 모았던 서울과 수도권은 이번 지수 발표로 다시 ‘적신호’로 전환됐습니다.
주택산업연구원 관계자는 “7월 시행될 스트레스 DSR 3단계 규제의 영향으로 주택수요 위축 우려가 확대되면서, 핵심지를 제외한 대부분 지역에서 사업 심리가 빠르게 냉각됐다”고 설명했습니다.
■ 수도권 외곽 미분양 “해소 아닌 정체”.. 사업자 심리 ‘브레이크’
특히 평택, 양주, 이천 등 수도권 외곽 지역에서는 준공 후에도 미분양 물량이 남아 있는 상황입니다.
이들 지역은 분양가 상한제 해제나 금리 인하 기대감에도 불구하고, 실수요 유입이 제한적인 것으로 분석됩니다.
서울 도심이나 과천·분당 일부 지역에서만 소극적인 회복 조짐이 보이는 가운데, 나머지 수도권은 분양성 확보에 큰 어려움을 겪고 있습니다.
DSR 규제는 대출가능 금액을 줄이는 방식으로 주택 구매력을 제한하는 구조여서, 분양 전반에 타격을 줄 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.
■ 비수도권은 ‘기대 반등’.. 하지만 균열 조짐 여전
반면, 지방은 상대적으로 회복 기대가 나타났습니다.
비수도권 HBSI는 6.1p 상승한 92.5로 집계됐습니다.
특히 대전(31.9p↑), 울산(13.4p↑), 경북(30.8p↑), 전남(22.2p↑) 등의 반등 폭이 컸습니다.
이는 지방 미분양 해소 대책과 대출 규제 완화에 대한 기대가 일정 부분 반영된 결과로 보고 있습니다.
다만, 광주와 부산은 각각 14.1p, 13.0p 하락해 강한 하방 압력을 받았고, 전북·경남 등 도지역 일부도 여전히 불안정한 흐름을 보였습니다.
주산연은 “지방은 구조적 수요 기반이 취약한 상황에서 정책 기대감만으로 회복을 예단하긴 어렵다”는 진단을 내놨습니다.
■ 자금 사정 소폭 완화.. “PF 불안 해소되나”
자금조달지수는 80.3으로 전월 대비 1.0p 상승했습니다.
대출금리 하락과 금융감독원의 부실 PF정리 방안 등이 심리 개선에 일부 긍정적으로 작용한 것으로 보고 있습니다.
그러나 여전히 건설 수주 실적과 기성 실적은 부진하고, 미분양 물량은 누적돼 적극적인 사업 추진에는 제약이 따르는 것으로 해석했습니다.
한 건설사 관계자는 “자금 사정은 조금 나아졌지만, 미분양 리스크와 분양률 불확실성 때문에 신규 착공을 망설이는 분위기”라고 전했습니다.
■ 자재수급은 환율 안정 덕…‘가격 안정세’ 지속
자재수급지수는 97.9로, 원·달러 환율 안정과 국제 원자재 가격 하락에 따라 전월 대비 1.7p 올랐습니다.
시멘트·레미콘 등 주요 자재 가격도 전년 동월 대비 낮은 수준을 유지하고 있으며, 공급 차질 우려도 줄어든 것으로 분석됩니다.
■ “규제 충격, 수도권부터 온다”.. 분양 시계 다시 흐려져
수도권 주택시장은 다시 한 번 분양 일정을 흔들고 있습니다.
정부는 공급 확대 기조를 유지하고 있지만, 현장에선 실수요 위축과 심리 냉각이 먼저 감지되고 있습니다.
서울은 수도권의 바로미터이자 전국 시장 심리의 선행 지표입니다.
전문가들은 “서울에서 먼저 체감 온도가 식으면서 정책의 반작용을 보여주는 셈”이라며 “정책 신호와 시장 반응 사이의 시간차가 결과를 좌우하고, 그 틈이 시장 전반에 점차 영향을 미칠 수 있다”고 내다봤습니다.
JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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