[데스크칼럼] 부동산 정책 실패를 반복하지 않으려면

집값이 심상치 않다. 지난달 서울 주택종합(아파트·연립주택·단독주택 등, 한국부동산원 기준) 매매가격은 25개구 모두 빠짐없이 상승했다. 강남3구(서초·강남·송파구)는 물론 외곽지역 노도강(노원·도봉·강북구)도 거래가 살아나기 시작했다. 수도권에서도 강남과 가까운 ‘과판분(과천·판교·분당)’ 지역을 중심으로 상승세가 번지고 있다. 경기도는 이제 안양, 수원, 하남, 광주까지 집값이 오르고 있다.

이재명 정부가 ‘부동산 시장 안정 대책’을 서두를 것이란 전망이 나오는 이유다.

집값 특히 서울 아파트값은 한국 경제의 전반적 상황과는 무관하게 오르고 있다. 경기는 돈을 풀어 부양해야 할 만큼 안 좋은 상황이다. 한국은행도 추가경정예산 편성을 언급할 정도로 저성장이 예고된다.

문제는 서울 아파트 시장만 ‘다른 세상’인 상황에서, 자칫 경기 부양을 위해 푼 돈이 부동산 시장으로 흘러갈 수 있다는 점이다. 그렇다고 주택 관련 세금을 높이거나 거래를 틀어막기도 어렵다. 앞서 실패했던 문재인 정부의 부동산 정책을 답습하는 꼴이기 때문이다.

실제 문 정권에서 26번의 부동산 정책을 쏟아내는 동안, 서울 핵심지의 집값은 항상 올랐고 점점 더 소유하기 어려워졌다. 이를 학습한 탓인지 경제는 불확실성을 싫어하는데, 서울 아파트 값은 정책의 밑그림이 보이지 않는 깜깜한 상황 속에서도 오르고 있다.

이를 정상 흐름으로 돌려놓으려면 시장을 읽는 혜안이 필요하다.

문재인 정부는 ‘있는 자’들이 집값을 올린다고 규정하고 규제했다. 종합부동산세 부과 대상이었던 6억원(공시지가 기준) 이상 주택에 대한 세금을 높이고, 그렇게 해도 집값이 오르자 15억 이상 고가 아파트의 주택담보대출을 전면 금지했다. 다주택자도 한 채만 남겨두고 팔도록 유도했다. 그러나 대출을 막은 탓에 소득은 높으나 자산이 부족한 이들의 주거 사다리가 걷어차였고, 시장 불안을 키웠다. “살 수 있을 때 사자”며 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해 패닉바잉(공황매수)에 나서는 이들이 늘면서, 집값을 잡고 싶어 했던 고가 아파트 단지뿐 아니라 서울 외곽의 중저가 아파트 단지들도 일제히 값이 올랐다.

다주택자 규제로 강화된 ‘똘똘한 한 채’는 사실상 양극화를 넘어선 ‘부동산 계급화’를 불러왔다. 집 한 채 빼고 다 팔게 하자, ‘어디에 사느냐’가 그 사람의 경제적 능력을 담보하게 됐기 때문이다. 교통·학군·편의시설 등을 모두 따져 상급지와 하급지라는 표현으로 촘촘히 주거 지역을 평가하는 ‘편 가르기’가 나타난 것도 이때부터다.

새 정부는 ‘통합’을 강조하고 있다. 내 집 마련을 하려는 이들이 탐욕적인 투기꾼이 아니라 평범한 국민이란 걸 잊지 않았으면 좋겠다. 한국 사회에서의 ‘집’이 주거의 편의성과 안정성이란 ‘삶의 질’은 물론 가장 일반적이고 대중적인 수익 실현의 수단인 것도 인정할 때다.

무엇보다 고가 주택값을 잡아 주택 시장 안정을 가져오리란 헛된 꿈이 새 정부에선 반복되지 않길 바란다. 오히려 물려받은 것이 없어도 성실히 일한 청년에게 주거 사다리를 놓아주고, 낙후된 지역의 정주 여건을 개선해 삶의 질을 높여줘야 한다.

시장을 이긴 정치는 없었다. 규제가 아닌 대책을 기다려본다.

성연진 건설부동산부장