잠실 대장주, 간판 교체됐다…‘엘리트’ 제치고 국평 40억대 찍은 아파트는?

한강변 재건축 주공5단지
전용 82㎡ 40억원대 돌파
장미아파트도 신고가 속출
엘스·리센츠·트리지움 등
구축단지 가격오름세 밀려

송파구 국민 평형 아파트 중 처음 40억원대에 거래된 ‘잠실주공5단지’ 전경. [매경DB]

서울 송파구 잠실 일대 아파트 시장 대장주 구도가 재편되고 있다. 잠실새내역을 중심으로 조성된 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’가 준공 후 연한이 20년에 육박하며 신축 프리미엄이 사라지는 가운데 잠실역 인근 한강 변 초고층 재건축이 진행 중인 잠실주공5단지와 장미1·2·3차 단지로 중심축이 이동하는 분위기다.

15일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 잠실주공5단지는 ‘40억원 시대’ 진입을 굳혀가는 모양새다. 이 단지 전용면적 82㎡는 지난 4월 7일 40억7500만원에 실거래되며 송파구 ‘국민 평형’ 아파트 중 최초로 40억원대에 거래됐다.

불과 한 달 전 시세 대비 2억원 가까이 오른 가격이지만 이후 손바뀜이 대부분 40억원대에 이뤄지며 ‘주공5단지는 40억원은 기본’이라는 인식이 시장에 자리 잡는 분위기다. 이 단지의 전용 76㎡ 역시 올해 초 30억원 선에서 거래됐으나 3월 35억원대로 올랐고 지난달에는 37억6500만원에 팔리며 신고가를 기록했다.

길 하나를 사이에 두고 마주한 장미1·2·3차 아파트 가격도 상승세다. 장미1단지 전용 82㎡는 지난달 24일 27억9000만원에 거래되며 전월 대비 1억9000만원 오른 가격에 신고가를 새로 썼고, 장미3단지 전용 134㎡는 두 달 연속 35억원에 실거래되며 지난해 말 대비 3억원가량 올랐다.

재건축 기대감이 시세를 끌어올리는 핵심 요인으로 작용하는 것으로 분석된다. 주공5단지는 현재 서울시 통합심의가 진행되고 있으며 최고 70층, 총 6491가구 규모로 재건축이 예정돼 있다. 연내 사업시행계획인가 신청을 목표로 절차를 밟고 있다.

장미1·2·3차 역시 정비구역 변경안이 공람 단계에 있으며 최고 50층, 5165가구로 탈바꿈할 예정이다. 양 단지를 합치면 1만1600여 가구 규모로, 엘리트에 버금가는 미니 신도시급 신축이 잠실 한복판에 들어서는 셈이다. 특히 잠실 권역 중심지인 잠실역을 낀 한강 변 단지의 프리미엄 가치가 상당하다는 분석이다.

반면 엘리트는 최근 거래 증가에도 불구하고 상대적으로 조용한 흐름이다. 최근 세 단지의 전용 84㎡ 매물이 29억~30억원대 초반에 거래되며 각각 신고가를 기록했으나 가격 상승 폭이나 주목도 면에선 주공5단지에 미치지 못한다. 전문가들은 엘리트 단지들이 2007~2008년 준공 후 약 18년을 넘기며 이제는 신축 아파트로 보기 어렵다는 점도 영향을 미친다고 본다.

특히 서울 재건축 단지의 고급화 흐름이 본격화한 2010년대 이전에 준공된 엘리트 단지는 헬스장, 골프장, 사우나 등 커뮤니티 시설이 부족한 편이다. 이런 한계는 장기적으로 경쟁력 약화 요인으로 작용할 수 있다는 지적이다.

다만 이를 보완하기 위해 리센츠 등은 최근 주민 동의를 거쳐 커뮤니티 리모델링 사업을 추진하고 있다. 기존 방재실 공간을 활용해 지하 1층~지상 1층 규모의 커뮤니티 공간을 신설하고 주민 공용 공간을 3배 가까이 확장한다는 계획이다.

장미아파트 전경

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주공5단지는 잠실 생활권의 핵심인 잠실역을 끼고 있는 데다 한강에 인접해 한강 전망 프리미엄도 무시할 수 없다”며 “장미아파트 역시 엘리트와 비교했을 때 미래 가치 면에서는 더 높게 평가된다”고 말했다.

장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “최근 송파구 아파트 가격이 너무 급격하게 상승해 섣불리 매수에 나서긴 부담이 큰 분위기”라며 “잠실 지역 매수를 고민 중인 투자자로서는 땅을 보고 투자하는 것이 안전한데, 재건축이 진행 중인 주공5단지는 지분 가치가 크다 보니 더 고가임에도 엘리트 단지보다 수요가 몰리는 것으로 보인다”고 말했다.

주공5단지는 올해 안에 사업시행계획인가를 신청할 예정이며 그 이후에는 1가구 1주택 보유 요건을 갖춘 실거주자만 입주권을 받을 수 있다. 시장에서는 현재 토지거래허가구역 지정 등 규제에도 불구하고 한강 조망과 역세권 입지를 바탕으로 입주권 요건 강화 전 마지막 매수 기회라는 인식까지 더해지며 수요가 꾸준히 유입되고 있다고 보고 있다.