[fn사설] 서울 집값 이상 급등, ‘공급과 규제’ 다중 정책 필요

文 정부 때의 ‘미친 집값’ 재연 우려
상승 기대·불안 심리가 매수 부추겨

서울 아파트값이 꾸준히 오르면서 25개 자치구 중 80%의 집값이 문재인 정부 시절 전고점의 90%를 넘긴 것으로 나타났다. 16일 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=뉴시스화상

금융당국이 16일 주요 은행 임원들을 소집해 엄격한 가계대출 관리를 주문했다. 새 정부 출범과 금리인하가 맞물려 서울 아파트 가격이 급등하고, 가계대출이 너무 빠르게 불어나고 있어서다. 자칫하다 문재인 정부 때의 이른바 '미친 집값' 현상이 재연될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 금융당국은 가계대출 증가세가 계속되면 전세대출 보증비율 하향, 주택담보대출 위험가중치 상향 등의 추가 대응책을 검토 중이다.

서울 집값과 가계대출의 고공행진이 심상치 않다. 정부는 아직은 통제권 내라고 하지만, 시장은 이미 과열 상황에 빠져들었다고 보는 게 맞다. 국내 5대 은행 가계대출 잔액은 750조원을 넘어섰고, 이달 들어서 2조원 가까이 불어났다.

원인은 만성적 주택공급 부족, 금리인하 등을 들 수 있지만 "집값이 더 오를 것"이라는 기대심리 영향이 크다. 우선 7월 시행하는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피해 '막차'로 대출을 받으려는 수요가 급증했다. 여기에 민주당 정부 출범으로 '집값 폭등' 학습효과가 매수심리를 자극했다.

'지금 기회를 못 잡으면 또 쪽박'이라는 포모(FOMO) 현상이 '빚투'(빚내서 투자)와 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 되살아나고 있다. 기준금리 추가 인하 기대에 따른 가수요도 없지 않다. 넘치는 유동성 위에서 복합적 요인이 작용하고 있는 것이다. 서울 25개 자치구 중 80%의 집값이 문재인 정부 시절 전 고점의 90%를 넘었다. 서울 강남 3구와 용산, 성동구, 마포구 등은 문 정부 당시 폭등했던 고점을 넘어 역대 최고치를 갈아치우는 중이다.

작금의 집값 이상급등과 대출 과열현상은 한두개의 정책 수단으로 진정시킬 수 없을 것이다. 이재명 정부도 출범 직후 부동산 시장 과열을 우려해 "가용한 정책수단을 총망라해 대책을 찾겠다"고 했지만, 공급을 제때 늘리지 않는 한 뾰족한 해법을 찾기는 쉽지 않을 것이다.

시급한 것은 시장을 지배하는 불안심리부터 진정시키는 일이다. "집값이 더 올라 지금 아니면 이 가격에 더는 살 수 없을 것"이라는 패닉바잉(공황매수)과 포모 심리, 이 기회에 매물을 거둬들이며 호가를 올리며 상승세를 부추기는 과열 행태에 제동을 걸어야 한다. 징벌적 세금과 분양가상한제 등 수요억제 정책으론 문 정부 때 실패를 되풀이할 뿐이다. "세금으로 집값 잡는 정책은 펴지 않겠다"는 이 대통령의 인식을 실효성 있는 정책으로 보여줘야 한다.

관건은 신규주택 공급 속도와 물량이다. 이재명 정부는 공약한 대로 1기, 2기 신도시 신속 재개발, 3기 신도시 건설과 같이 이미 확정된 공급정책에 속도를 내어 언제까지 어떻게 늘어날 것이라는 구체적인 메시지를 더 내야 한다. 용적률·건폐율 규제 완화, 분담금 부담 완화 등으로 민간 재건축·재개발 사업을 촉진해 서울 주요지역 공급량을 늘리는 것도 중요하다. 동시에 투기과열지구 지정·토지거래허가구역 확대 등의 투기억제 대책도 선제적으로 시행해야 할 것이다.

정책의 일관성도 유지해야 한다. 올 2월 서울의 토지거래허가구역 해제 후 집값 급등 사태는 정부와 서울시의 판단 착오 탓이었다. 이런 엉터리 행정이 반복돼선 안 될 것이다. 수도권에 가산금리를 가중하는 3단계 스트레스 DSR 규제도 7월 계획대로 일관되게 이행해야 한다.