새 정부도 초긴장 상태…“심상치않다, 가만히 있으면 안돼” 부동산 규제 만지작

투기과열지구 등 규제지역 지정 유력
LTV DTI 등 대출한도 내려가
수도권 주택공급 확대방안도 나올듯

13일 서울 시내 아파트의 모습. [사진출처=뉴스1]

서울 집값이 과열 양상을 보이며 새 정부가 출범하자마자 규제 카드를 검토해야 할 상황에 놓였다. 정부가 ‘가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다’고 밝힌 것에 대해 시장의 이목이 쏠린다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화 등 매수 수요 억제 정책과 수도권 신규 택지 지정 같은 공급 확대 방안이 고루 나올지 주목된다.

15일 부동산업계는 정부가 규제지역 확대 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 전망했다. 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등을 일컫는다. 특히 실거주 의무를 부여하는 토허구역이 확대 지정될 가능성이 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “전세를 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 못하게 하는 토허구역을 확대 지정하지 않을까 싶다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 집값 상승세가 계속되면 대출 규제 효과가 나타나는 조정대상지역, 투기과열지구 확대도 가능할 것”이라고 내다봤다. 이미 서울 마포·성동구와 경기 과천·분당 등은 물가 상승률보다 집값 상승률이 높아 이 같은 규제지역 지정 요건을 충족한 상황이다.

만약 규제지역으로 실제 지정되면 생애 최초가 아닌 일반 무주택자는 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 50%로 줄어들게 된다. 10억원짜리 아파트를 산다면 대출이 7억원이 아닌 5억원만 나온다는 의미다. 다주택자의 LTV는 30%로 더욱 낮아진다. 규제지역에선 총부채상환비율(DTI)도 40%만 적용된다.

핀셋 대출 규제에 나설 가능성도 점쳐진다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “새 정부 입장에서 세제 강화 조치는 꽤 부담스러운 사안일 수 있다. 이 부분은 아직 고려하지 않을 것 같다”며 “오히려 빨리 쓸 수 있는 카드는 시중은행의 주택담보대출 총액 한도 축소, 주담대 가산금리 차등 인상 방안 등이 아닐까 한다”고 설명했다.

부동산 대출 전문가인 강연옥 플팩 대표도 “실거주용 대출은 그대로 두거나 지원하되, 비실거주용 대출은 규제할 수 있을 것 같다”며 “자금 출처를 더욱 구체화하도록 하고 고가 주택에 대한 전세대출을 규제할 가능성도 있어 보인다”고 언급했다.

부동산 커뮤니티에선 이 같은 규제에도 집값이 잡히지 않으면 문재인 정부 때 이뤄졌던 ‘15억원 초과 주택 대출 금지’ 같은 강경책이 나올 것이라고 우려한다. 다만 이재명 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 답습하지 않겠다는 의지가 강해 과거 대책이 되풀이될지는 미지수다.

김재식 한국주택협회 상근부회장은 “가용한 정책 수단을 총망라하겠다는 건 규제를 강화하겠다는 신호로 읽힌다. 그러나 이는 단기적 정책”이라며 “똘똘한 한 채 선호 현상을 조금이라도 완화하려면 다주택자에 대한 규제를 완화해야 한다. 아울러 주택 공급이 늘어날 수 있는 기반을 만드는 것도 중요하다”고 조언했다.

이 대통령이 대선 후보 시절 공급 확대에 대한 의지를 보인 만큼 관련 대책이 함께 나올 것이란 의견도 많다. 앞서 이 대통령은 후보 시절 △4기 신도시 개발 △유휴용지 개발 △공공임대·공공분양 확대 등의 공약을 내건 바 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택 공급이 부족할지 모른다는 불안감이 시장에 깔려 있다”며 “새 정부는 보다 구체적인 공급 청사진을 제시해야 한다. 무엇보다 계획보다는 실천과 속도가 시장 안정의 핵심”이라고 강조했다.