한은 “금리 인하기에 대출규제 강화해 집값 기대심리 잡아야”

토지거래허가구역 해제 이후 서울 강남3구 아파트 가격이 급등 조짐을 보이고 있다. 사진은 지난 4월23일 서울 강남구 한 아파트 단지 부근 부동산 시세표. 연합뉴스

서울 아파트 매매 가격 상승률이 지난해 8월 이후 40주 만에 최대 상승률을 기록하는 등 과열 양상이 나타나고 있다. 한국은행은 현재와 같은 기준 금리 인하기에 집값 상승과 그로 인한 가계대출 급증을 부추기지 않으려면 금융 당국의 거시건전성 정책 강화 등 정책 공조가 필요하다고 주장했다.

한국은행은 15일 발표한 ‘주택가격 기대 심리의 특징과 시사점’이라는 제목의 이슈노트에서 중앙은행이 기준금리를 내리는 현재와 같은 시기에는 향후 집값이 더 오를 거라는 ‘기대 심리’가 커지고 이는 곧 ‘영끌’(대출 등 영혼까지 끌어모아서 자산 투자를 한다는 뜻), 패닉 바잉 등으로 이어져 집값 급등, 가계부채 급증 등을 초래할 수 있다며 이렇게 밝혔다.

한은은 이번 보고서에서 매달 자체 추산하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)를 바탕으로 주택가격 기대심리의 특징과 파급 효과를 분석했다. 이 지수는 지난 2월 99로 저점을 찍은 뒤 5월 111까지 상승했다. 서울 아파트값은 현재 19주 연속 상승세를 보이고 있다. 주택가격에 대한 기대심리는 가격 변동에 선행하며 8개월 뒤 집값 상승률과 가장 높은 상관관계를 보이는 것으로 나타났다. 또한 비교적 짧은 기간 변동 폭이 크고, 한번 형성되면 장기간 유지되는 경향을 보인다.

주택가격의 급격한 변동과 이에 대한 가계의 기대 심리는 주택 매매와 가격 형성에 실질적 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 우리나라 전체 가계자산 가운데 부동산이 차지하는 비중은 71.5%로 압도적이며, 특히 전체 가계신용 가운데 절반을 넘는 58.3%는 주택담보대출로 구성돼 있기 때문이다. 집값 상승 기대감이 형성되면 최근 상황처럼 실수요자의 경우 주택 구입을 앞당기고, 여기에 투기 수요까지 유입된다. 이에 따라 실제 거래량이 늘고 가격은 오른다.

더구나 금리 인하는 향후 집값이 오를 것이라는 기대 심리를 부추긴다. 더구나 거시건전성 정책이 완화된 국면에서는 기대 심리를 자극하는 효과가 더 크고 오래 지속하는 것으로 나타난다고 한은은 밝혔다. 이에 한은은 금리를 내릴 때일수록 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV) 규제 등 거시건전성 정책을 보완적 차원에서 강화해야 한다고 강조했다. 한은은 지난해 10월부터 금리를 낮추고 있으며, 시장에서는 국내 경기 부진 등을 이유로 현재 2.50%인 기준금리가 연말까지 2.00∼2.25% 수준으로 내려갈 수 있다는 전망이 지배적이다.

노지원 기자 zone@hani.co.kr