대치동 아파트 경매에 39명 몰려 42억 신고가 낙찰…토허제가 만든 경매 불장[부동산360]

감정가 대비 10억 이상 높은 가격에 낙찰
직전 실거래가와 비교해도 7억원 이상 비싸

서울 강남구 대치동 ‘미도아파트(한보미도맨션 1·2차)’ 아파트. [네이버 거리뷰]

[헤럴드경제=박로명 기자] 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 속한 모든 아파트가 토지거래허가 대상으로 묶여 거래가 주춤하자 경매시장에 나온 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 치솟으며 투자자가 몰리고 있다. 이미 ‘불장’이 된 경매시장에서 최고가에 낙찰돼 신고가를 경신하는 사례도 잇따르고 있다.

12일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난 10일 서울 강남구 대치동 ‘미도아파트(한보미도맨션 1·2차)’ 84㎡(이하 전용면적)가 42억1533만원에 낙찰됐다. 유찰 없이 첫 번째 입찰에서 바로 새 주인을 찾았다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 133.82%다. 감정가(31억5000만원)보다 약 33.8%(10억6533만원) 높은 가격이다.

이날 경매는 총 39명이 경쟁을 벌였다. 2위 응찰자는 41억7900만원, 3위 응찰자는 39억8900만원을 각각 써냈다. 2위 응찰자는 감정가 대비 10억원 이상 높은 가격을 제시했지만 최고가를 써낸 1위 응찰자에게 밀렸다. 지난 4월 28일 실거래가(34억5000만원)보다 7억원 이상 높다. 지난 3월 거래된 해당 평형 신고가(35억원)과 비교해도 20% 비싸 최고가를 갈아치웠다. 현재 시장에서 호가는 40억원까지 올랐다.

1983년 준공된 대치미도아파트는 현재 25개동, 2436가구 규모다. 서울 지하철 3호선 대치역과 학여울역 사이에 위치해 있으며 양재천과도 가까운 대단지다. 대치동 재건축 대표 주자인 ‘우선미(개포우성·선경·미도)’ 중 하나다. 2022년 11월에 신속통합기획이 완료, 지난 3월 정비구역으로 지정됐다. 정비사업을 통해 최고 50층, 3914가구(임대주택 756가구 포함)로 재탄생할 전망이다.

최근 강남 3구와 용산구에 경매 투자 수요가 몰리는 건 경매 물건이 토지거래허가 ‘예외’로 꼽혀서다. 지난 3월 24일 해당 지역이 토지거래허가구역으로 확대 지정된 뒤 실거주 없이 이곳 아파트를 살 수 있는 방법은 경매와 보류지(조합 잔여분) 입찰이 유일하다. 실거주 요건을 피해 갈 수 있다는 장점 때문에 시장 매매가보다 고가 낙찰되는 사례가 연이어 나오고 있다.

실제 지난달 7일 강남구 압구정동 ‘구현대 6·7차’ 196.7㎡는 93억6980만원에 낙찰됐다. 감정가 72억원에 책정됐으나, 최저입찰가보다 21억6980만원 높은 가격에 새 주인을 찾았다. 영등포구 여의도동 ‘시범아파트’ 156㎡도 지난달 20일 40억8000만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 126%로 실거래가와 비교해도 최고가다. 규제 대상임에도 경매로 낙찰받으면 실거주 요건을 충족하지 않고 바로 전세를 놓을 수 있다는 점이 유리하게 작용한 것으로 보인다.

지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 97.7%를 기록했다. 2022년 6월(110.0%) 후 약 3년 만에 최고치다. 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 이후 투자 수요가 집중되면서 높은 낙찰가율을 기록하고 있다. 이달(6월 1일~11일) 강남구의 낙찰가율은 114.2%로 나타났다. 지난달(103.4%)과 비교해 10.8% 포인트 증가했다. 서초구와 송파구는 101.1%, 109.2%로 집계됐다. 용산구는 107.1%를 기록했다.