잠잠하던 중랑구서 200건·성북구 202건… 쏟아진 아파트 증여, 왜?

분양권 ‘배우자 공동 명의’로 변경

월간 아파트 ‘증여’ 건수 200건, 전체 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비율은 33.7%로 서울 25구 중 압도적 1위. 지난 3월 이후 대규모 아파트 증여가 이뤄지고 있는 서울 중랑구 얘기다. 3~4월 합산한 중랑구의 아파트 증여 비율은 서울 전역 비율의 2배를 넘는다. 최근 수년간 아파트 증여 건수가 월 10건을 넘는 경우가 드물었던 이 지역에서 갑자기 왜 증여 건수가 폭발하는 걸까.

그래픽=백형선

중랑구 설명에 따르면, 작년 12월 말 상봉터미널 재개발로 공급된 ‘더샵 퍼스트 월드’ 분양 계약자들이 3월부터 명의를 ‘배우자 공동 명의’로 변경하겠다고 몰려들어 증여 건수가 급증했다. 전체 900여 가구 중 최소 4분의 1 이상이 공동 명의 변경을 신청한 것으로 알려졌다.

분양 계약자가 아파트 등기 전 분양권 상태에서 공동 명의로 변경하는 사례는 이전에도 있었다. 완공 후 시점보다 분양권 상태에서 배우자에게 증여 처리하는 게 절세 차원에서 유리하기 때문이다. 증여 시점까지 낸 계약금, 중도금 등 비용과 시세 차익을 더한 금액을 지분 만큼 나눈 액수가 증여가액이 되는데, 배우자 증여 공제 한도 6억원에 한참 못미치는 경우가 많아 증여세를 적게 내거나 아예 안 낼 수 있다. 이 밖에 당장은 취득세가 없고 차후 양도세 산정에도 유리해 개개인별로 공동 명의 변경에 나서는 경우가 있었다.

그런데 최근의 ‘무더기’ 증여에는 이전과 다른 이유가 추가됐다는 분석이 나온다. 공사비 인상 등으로 서울 강북 지역에서도 분양가가 비싸지는 가운데, DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 때문에 어려움이 커진 계약자들이 중도금·잔금 대출을 원활히 진행하기 위해 공동 명의 변경에 나서고 있다는 것이다. 공동 명의 아파트의 경우 DSR 산정 시 부부합산 소득을 기준으로 해 한도를 늘릴 수 있다.

이 때문에 분양 시행사나 시공사가 직접 계약자들을 모아 집단으로 공동 명의 변경 신청을 대행하는 경우도 늘고 있다. 지난 2월 성북구에서도 202건의 아파트 증여가 발생했는데, 2800여 가구 장위자이레디언트 분양 계약자들이 잔금 대출을 앞두고 대거 공동 명의 변경 신청에 나선 영향이 컸다.