1만가구 입주 '올파포'도 상가공실 골머리

입주반년 올림픽파크포레온
'백화점급 상가' 기대 무색
1층 절반도 주인 찾지 못해
상가침체에 高임대료 '발목'
대치동선 상가받은 조합원들
분담금 물고 아파트로 변경

입주한 지 반년이 지나도록 점포가 절반밖에 차지 않은 올림픽파크포레온 상가. 한주형 기자

서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'(옛 둔촌주공) 단지 내 상가가 입주 7개월이 지나도록 제 기능을 하지 못하고 있다. 국내 최대 규모 아파트 단지라는 기대를 안고 출발했지만 상가 입점률은 여전히 50%대에 그치며 '반쪽짜리 생활권'이란 지적이 나온다. 11일 방문한 올림픽파크포레온 내 메인 상업시설 '포레온스테이션5'는 규모만큼이나 공실률도 눈에 띄었다. 단지 내 핵심 상권으로 지하 2층부터 지상 4층까지 477개 점포 공간이 마련됐지만, 각 층마다 비어 있는 점포가 다수를 차지했다.

특히 가장 접근성이 좋고 임대료도 높은 1층 상가의 입점률은 40%대에 불과했다. 1층 상가 155개 호실 중 사용 중인 곳은 69실에 그쳤다. 이마저도 약 80%는 공인중개사 사무소로, 주민들의 실생활에 필요한 업종은 사실상 찾기 어려운 수준이었다.

1층 외에도 사정은 크게 다르지 않았다. 입점률이 지하 1~2층은 60%대, 지상 2층은 70%대, 3층은 50%대였다. 4층의 경우 관리사무소 외 점포 한 곳만 운영 중이었다. 전체 입점률은 57% 수준이다. 비교적 소규모인 '포레온스테이션9' 상가(전체 109호실) 입점률도 유사한 수준이다.

올림픽파크포레온 입주자라고 밝힌 한 50대 주민은 "단지 상가 내에 일부 테이크아웃 커피 전문점이나 프랜차이즈 빵집 외에는 마땅히 갈 만한 카페나 식당이 없어 자주 왕복 10차선이 넘는 대로를 건너야 한다"고 말했다. 또 다른 40대 주민은 "아이들을 보낼 학원이나 저렴한 식당이 부족해 아쉽다"며 "이 정도 대단지에 제대로 된 생활 상권이 없는 건 문제"라고 답했다. 애초 올림픽파크포레온 상가는 연면적 6만1814㎡(약1만8699평) 규모에 1만2000여 가구에 달하는 압도적인 고정 수요와 지하철 5호선 둔촌동역과 직결된 위치 등을 앞세워 '백화점급 상업시설'이 될 것이란 기대를 모았으나 현실은 기대와 거리가 먼 상황이다.

가장 큰 원인은 높은 임대료와 상가 지분 쪼개기에 있다는 분석이다. 인근 공인중개업소에 따르면 '포레온스테이션5' 1층 기준 전용면적 19㎡(약 6평) 규모의 임대 조건은 보증금 5000만원에 월세 300만원대로 평당 50만원대다. 상가 내 한 공인중개사 사무소 대표는 "입주 초기엔 임대인들이 평당 60만~70만원대까지 월세를 책정했으나 공실 기간이 장기화하면서 최근에는 평당 50만원대 이하까지 떨어지는 추세"라며 "다만 월세가 그 밑으로 내려가면 임대인들의 대출 이자도 감당이 안 되는 수준이라 더 하락하긴 어려운 상황"이라고 말했다.

또 하나의 문제는 점포 대부분이 소형 평형으로 나뉘어 있다는 점이다. 재건축 사업 초기 '상가 쪼개기'가 난무했고 그 결과 전용 6평 남짓한 점포가 다수를 차지하게 됐다. 카페, 음식점, 학원 등 일정 공간이 필요한 업종들은 입점을 포기하거나 대형 복합몰로 발길을 돌리고 있다.

이처럼 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어지면서 재건축 사업 시 분담금을 더 내더라도 아파트 분양을 택하는 상가 조합원이 늘어나는 추세다. 실제 대치동 남서울종합시장 재건축 사례에선 초기에는 상가 수익을 기대하며 아파트 분양을 신청하지 않았던 조합원들이 뒤늦게 신청 문의를 하고 있다.

사업이 지연되는 사이 아파트의 가치가 크게 오르는 반면 상가는 공실 우려가 커지면서 분위기가 반전된 것이다. 상가보다 아파트의 자산가치가 빠르게 상승하는 흐름 속에 상가 투자 매력은 점점 줄어들고 있다는 평가다.

[박재영 기자]