이지스밸류리츠, 子리츠 물류센터 매각 지연… 자산 리밸런싱 차질 빚나

이천YM물류센터. /이지스밸류플러스리츠 홈페이지 캡처

이 기사는 2025년 6월 9일 16시 02분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.

이지스자산운용의 공모 상장 리츠인 이지스밸류플러스리츠가 자(子) 리츠를 통해 보유 중인 물류센터의 매각이 지연되고 있다. 국내 대기업의 물류 전문 자회사가 장기 임차 중인 자산이지만, 공급 과잉 우려가 지속되면서 원매자를 찾는 데 난항을 겪는 것으로 분석된다.

다만 최근 건식 물류 시장 회복에 따라 조만간 다시 매각을 시도할 것으로 보인다. 이에 따라 오피스 빌딩을 편입하려던 자산 리밸런싱 계획도 조정될 것으로 전망된다.

9일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 이지스밸류리츠는 자리츠를 통해 간접 보유 중인 YM물류센터 매각 계획을 조정했다. 이에 따라 매각 예정 자산으로 분류하던 해당 토지와 건물을 유형 자산으로 변경하고, 관련 사업 부문도 중단 사업에서 계속 사업으로 재분류했다. 이지스리츠 측은 “단기간 내에 매각될 가능성이 매우 낮다고 판단했다”고 설명했다.

YM물류센터는 경기도 이천시 대월면에 위치한 상온 물류센터다. 한국자산신탁이 선매입 형태로 거래를 진행한 뒤 핵심 투자자로 참여한 이지스밸류리츠가 지분을 확보했다. YM물류센터는 연면적 2만8707.4㎡(8684평), 지하 1층~지상 3층 규모로 들어섰다.

삼성전자의 자회사인 삼성전자로지텍이 물류센터 전체를 장기 임차하는 중이다. 평(3.3㎡)당 임대료는 2만6000원, 관리비는 2만원, 캡레이트(Cap Rate)는 5.3% 수준이다. 캡레이트란 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 4% 이하로 떨어지는 일이 빈번한 상황에서 5%대 캡레이트를 확보한 것을 두고 이례적이라는 평가도 나온 바 있다.

이지스밸류리츠는 자리츠 ‘카이트제이십호위탁관리부동산회사’를 통해 YM물류센터를 간접 소유하고 있다. 지난 2021년 11월 카이트제이십호가 실시한 유상증자에 참여해 75.0%의 지분을 취득했다. 이후 카이트제이십호가 감자를 단행하면서 지분율은 96.8%로 확대됐다. 나머지 지분은 크리드컨설팅, 진주하우징 등이 보유 중이다.

당초 이지스밸류리츠는 자산 리밸런싱 계획에 따라 YM물류센터, 태평로빌딩, 분당호스트웨이데이터센터를 차례로 매각해 1400억원가량을 확보한다는 계획을 세웠다. 카이트제이십호를 청산한 뒤 중소형급 오피스 자산을 매입할 계획이었다. YM물류센터는 이지스밸류리츠가 보유 중인 6개 자산 중 유일한 물류센터 포트폴리오다.

그러나 YM물류센터 매각이 늦어지면서 당분간 자산 리밸런싱 계획은 차질을 빚을 것으로 보인다. 카이트제이십호는 작년 매출액 15억9100만원, 당기순손실 10억원을 기록했다. 현재 임차 중인 삼성전자로지텍의 계약 만료일이 내년까지인 만큼 조만간 새 임차인을 구하거나, 임대차 계약을 변경한 후 다시 매각에 나설 것으로 보인다.

이로 인해 기존 대주단인 스탠다드차타드은행과 하나은행을 신한은행으로 변경하는 리파이낸싱도 진행했다. 총 담보 대출 규모는 360억원으로, 양도성예금증서(CD) 91일물 금리에 162bp(1bp=0.01%포인트)의 가산금리가 붙는 조건으로 결정됐다. 만기는 내년 4월까지다.

업계 관계자는 “외국계 투자자가 밸류애드 전략을 펼치며 가격이 낮아진 물류센터 투자를 늘리는 만큼 매각 시기는 금방 찾아올 것으로 보인다”며 “최근 캡레이트도 6%대로 오름세를 보이며 수익성이 회복되는 추세”라고 설명했다.

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